Пикът остава в 2025, 2026 прегрява по-малко: до 10% ръст и връщане към нормални обеми на сделки

След бурната 2025 с поскъпване от 18,3% за страната темпото през 2026 се охлажда. Пазарът не се чупи, а се нормализира, показват думите на Александър Бочев, председател на контролния съвет на НСНИ, в ефира на NOVA NEWS. За купувачи, продавачи и инвеститори това означава по-малко истерия, повече преговори и по-ясна логика зад цените.

Нормализация вместо спад: сделките слизат от пика

Бочев очертава картина без драматичен завой. Сделките се оттеглят от рекордната 2025 и се връщат към обичайните нива от предходни години. В София през първото тримесечие са вписани малко над 16 хил. сделки при над 19 хил. година по-рано. Подобни обеми имаше и през 2024, а в предходната година бяха малко над 13 хил. За пазара това е сигнал за изтрезняване, не за срив.

Охлаждането вече се вижда и в офертното поведение. Отстъпките постепенно се връщат в преговорите, а времето за продажба се удължава, в синхрон със сценария за по-хладна фаза и по-умерени темпове, за който писахме тук: Имотният пазар влиза в студена фаза.

Кредитът поддържа търсенето, лихвите остават ниски по регионални стандарти

На този фон ипотечното кредитиране продължава да расте, а по-голямата част от покупките се финансират с заем, посочи кредитният консултант Иво Димитров. Лихвите по нови жилищни кредити остават около ниските нива за региона и под средното за еврозоната, което държи платежоспособното търсене активно. Практически ефектът за купувача е ясен – фиксирането на лихва и предварително одобрение дават предимство в преговорите и защитават бюджета.

Предлагането забавя, инвеститорите изчакват

Сигналите за спад в производството на нови жилища подсказват по-пестеливо предлагане през 2027. Паралелно очакваната дигитализация на процесите по планиране и разрешителни може да намали правния риск, без да гарантира по-евтино ново строителство: единна система, ГИС портал и 3D кадастър до 2029–2030. Това задържа цените по-високо в квартали с хроничен недостиг и силна локационна премия. Ядрата на София, Пловдив, Варна и Бургас традиционно удържат нива именно заради оскъдно предлагане, за което вече анализирахме тук: Статистиката сочи риск от корекция, но центровете остават с недостиг.

Ценообразуване през 2026: по-бавен ръст, но не равен за всички

Бочев прогнозира до 10% ръст за годината на фона на пик от 18,3% през 2025. В същото време официалните данни към второто тримесечие показват още бързо темпо от 15,5% на годишна база и 4,5% спрямо първото тримесечие, което потвърждава инерцията от пролетта преди очакваното забавяне в края на годината. Детайли по градове вижте тук: Цените на жилищата скачат с 15.5% на годишна база.

България остава ниско в класацията на ЕС по ценови нива на жилищата, по думите на Бочев около 25-то място от 27. Това означава запазен догонващ потенциал, но и по-висока чувствителност към лихви, доходи и регулации. В София ценовите коридори вече са разтегнати – масовият сегмент е около 2500-2600 евро на кв.м, а премиум новото строителство стига 4900 евро на кв.м. На глобално ниво луксозният сегмент ускори през Q2 2026, воден от Токио: луксозните жилища ускоряват, Азия диктува. Повече за работещите локационни ходове и ценови джобове тук: Софийските жилища минаха 2500–2600 €/кв.м.

Как да играете ходовете си сега

Купувачи и наематели

Ако купувате за собствено ползване, използвайте прозореца на по-ниски лихви и по-спокойни преговори. Предварително одобрение, точна оценка на разходите по поддръжка и реалистична оферта често отключват 2-4% отстъпка. Ако наемате, фиксирайте изгоден наем с 12-24 месечен договор в квартали с очаквано свиващо се предлагане.

Продавачи

Позиционирайте правилно от ден 1. Ценообразуване на база скорошни реализирани сделки, готова документация и гъвкави условия за огледи съкращават времето на пазара. Ако нямате ясен план за средствата, изчакването може да е по-добрата опция при стабилни лихви и нормализиращо търсене.

Инвеститори

Фокус към локации с доказана рентна ликвидност и ограничено ново предлагане. Моделирайте нетната доходност с консервативен наем, възможни по-високи местни данъци и такси, за които вече има сценарий за удвояване до 2029: Удвояване на местните данъци до 2029. Следете и регулациите за краткосрочни наеми на ниво ЕС, които могат да променят рентабилността в централни зони: Брюксел готви нови правила за достъпни жилища. За регионална диверсификация вижте къде се насочва търсенето в съседни пазари: израелският интерес променя пазара в Гърция и Кипър.

Фазата на пазара през 2026 не е драмата от учебниците, а смяна на скоростта. При кредити, които все още са изгодни по регионални стандарти, и при строители, които изчакват, печелят участниците с ясно число в главата, добра подготовка и хладнокръвие в преговорите. В този цикъл дисциплината струва повече от късмета.