Израелският интерес променя пазара в Гърция и Кипър – къде се насочват парите и как да се позиционирате

• Израелците водят сред чуждите купувачи в Атика и Солун според RE/MAX Hellas за 2025 г.
• В Кипър са регистрирани 3909 придобивания от израелски купувачи в три области за 2021-2024 г., не е пълната картина
• Ефект върху цени, наеми и доходност в ключови локации, с нови регулации за визи и краткосрочни наеми

Пазарите на имоти в Гърция и Кипър се нагорещяват от свеж израелски капитал. Израелските купувачи все по-често изпреварват други чужденци в Атина и Солун, а кипърските курорти добавят нов слой търсене. Зад вълната стоят комбинация от близост, удобство за втори дом, инвестиционна логика и за част от домакинствата – нужда от резервен план при несигурна среда. Ето как това се усеща на терен и какво означава за купувачи, продавачи и инвеститори от региона.

Къде пулсира търсенето и какви са реалните обеми

Според вътрешна статистика на RE/MAX Hellas за 2025 г. израелските клиенти са №1 сред чуждестранните купувачи, обслужени от мрежата, както в Атика, така и в Солун. Това не е преброяване на всички сделки в страната, но чертае ясна тенденция – устойчиво присъствие в най-ликвидните градове.

В Кипър, по официални данни на поземления регистър, представени пред парламента, израелски граждани са придобили 3909 имота в три области на острова в периода 2021-2024 г. Това не включва целия пазар и не отразява притежанията във всички региони. В публичното пространство циркулират и по-високи неофициални оценки, но за тях няма потвърдена обобщена статистика.

Ефект върху цени, наеми и доходност

Атина и Солун – натиск към по-високи цени в добре свързани квартали

В Атина най-активни са сегментите 50-80 кв.м в квартали с достъп до метро и университети – Кипсели, Патеисиа, Панграти, Неос Космос, Пирея. Нараства интересът към реновирани сгради и енергийно ефективни апартаменти, подходящи за дългосрочен наем на млади професионалисти и студенти. Доходността при дългосрочен наем за добре позиционирани жилища обичайно се движи около 4-5%, а при професионално управляван краткосрочен наем в туристическия сезон може да се надгради, но с по-висок риск, разходи и регулаторни ограничения.

В Солун фокусът е около центъра, университетските зони и районите с нови инфраструктурни проекти. Реновацията на стари сгради с цел наем остава най-търсената стратегия, особено при имоти под 120 кв.м, където ликвидността е най-висока.

Кипър – различни профили по градове, стабилно наемно търсене

Лимасол привлича капитали заради корпоративно присъствие и високи наемни нива, Пафос – за ваканционни жилища и по-достъпни входни цени, Ларнака – заради нови проекти и инфраструктура. Доходността при дългосрочен наем обичайно е в диапазона 4-6% според локация и качество, като сезонността при ваканционните имоти изисква по-консервативни модели на заетост и бюджетиране на управленски разходи.

Финансиране и макросреда – какво да имате предвид

Разходите по финансиране в еврозоната се стабилизираха спрямо пиковете от 2023 г., което подкрепя ликвидността. Въпреки това банките в Гърция и Кипър остават селективни, изискват по-високи самоучастия и стриктни документи за доход. Купувачите в брой продължават да имат предимство при преговорите, особено при имоти за реновация и бързи сделки.

Регулации, които пренареждат играта

Гърция обнови програмата за пребиваване срещу инвестиции с по-високи минимални прагове в най-търсените райони и насърчения за реновация на сгради с културна стойност. Целта е да се пренасочи капиталът от чисто спекулативни покупки към обновяване на градската тъкан. В големите градове продължават проверки и ограничения при краткосрочните наеми, така че моделите Airbnb трябва да се планират внимателно, с регистрация и локално данъчно съответствие.

В Кипър остава валиден режимът за данъчни резиденти non-dom и понижената ДДС ставка за първо жилище по конкретни критерии за площ и стойност, но правилата се прецизират, затова е важно предварително данъчно консултиране. При покупка се калкулират трансферни такси, ДДС за ново строителство и такси към поземления регистър.

Практически ходове за купувачи, продавачи и инвеститори

За купувачи от България, които търсят втори дом или инвестиция в Гърция – приоритизирайте близост до метро, болници и университети, енергийна ефективност клас B и нагоре, както и сгради с добри общи части. Стойността при препродажба е по-висока в квартали с активни реновации и нови инфраструктурни връзки.

В Кипър оценявайте внимателно управлението на имота – професионален мениджмънт е ключов за сезонните пазари. Енергийният сертификат, паркомясто и наличието на общ басейн влияят осезаемо на наемния доход и ликвидността.

За продавачи в Атина и Солун – пазарът е активен, но купувачите са взискателни. Подобрения с висок възвръщаем ефект са модерни кухни и бани, енергийни подобрения и изрядна документация. Правилното ценообразуване в рамките на последните реализирани сделки в микролокацията ускорява продажбата без сериозни отстъпки.

Израелското търсене няма да изчезне от тези пазари утре – близостта, удобните полети и стабилната наемна база в градските центрове подкрепят ликвидността. За да извлечете стойност, мислете локално – микролокация, транспорт, енергийна ефективност и регулаторни детайли. Там се печели разликата между средна и отлична инвестиция.