Имотният пазар влиза в студена фаза – сделките намаляват, отстъпките се връщат, а цените може да паднат с 20-30% до 2029

• Сделките спадат, времето за продажба се удължава, преговорите за отстъпки се нормализират
• Прогноза за номинален спад на цените от 20% до 30% през 2027-2029 според Макс Баклаян

Имотният пазар у нас натиска спирачка. Купувачите се отдръпват, обявите висят по-дълго, а преговорите за отстъпки отново стават решаващ инструмент. След няколко години на еуфория, пазарът влиза в етап на охлаждане, който може да пренареди стратегиите на купувачи, продавачи и инвеститори.

Сделките се топят в цялата страна, големите градове изстиват

Охлаждането е видимо на национално ниво – през първото тримесечие на 2026 сделките падат с 15.5% на годишна база, а през второто тримесечие спадът достига 17.9%. София отчита намаление от 16.7%, Бургас – 23.7%, Пловдив – 6.7%. Общият обем на продажбите вече е с 12.5% под 2019. Недостигът на свободни средства, по-труден достъп до кредит за част от домакинствата и отказът да се плащат пикови цени удължават експозицията и притискат офертите към по-реалистични нива.

Офертни срещу реални цени – масови отстъпки в масовия сегмент

Етикетите в порталите изглеждат стабилни, но на масата се режат проценти. По данни на финансиста Макс Баклаян при около 54% от покупките през последните шест месеца продавачите са отстъпили с 2% до 10%. Анализ на Имотека сочи, че близо 40% от имотите от началото на годината са продадени след намаление, най-често между 5 000 и 10 000 евро.

Натискът е най-осезаем при семейните жилища. В София средна цена за тристаен е над 250 000 евро, а двустаен – около 170 000 евро. Разликата от приблизително 80 000 евро пренасочва част от купувачите към по-малки площи и по-консервативни вноски. Експертът Гергана Заркова описва края на 2025 и първата половина на 2026 като период на внимателно калкулиране на месечни плащания и буфери за непредвидени разходи.

Ипотеките държат пазара активен, но зависимостта носи риск

Въпреки по-малкия брой продажби, покупките с кредит растат с 5.5%. В София делът им достига около 74% при 60% година по-рано, а в Пловдив вписаните ипотеки се увеличават с 13.8%. Тази зависимост прави пазара уязвим при повишение на лихви или по-строги условия по кредитите. Част от търсенето вероятно бе изтеглено напред през 2024-2025 заради опасения около въвеждането на еврото, което днес редуцира импулса.

Ново строителство на високи обороти, но фондът остава частично празен

Строителната активност остава силна на фона на по-предпазливите купувачи. В София започнатите нови жилища скачат със 187%, а разгънатата площ – с почти 140%. В Бургас ръстът на новите жилища е 115%. В същото време около 1.6 млн. имота у нас не се обитават – близо 39% от фонда – като значителна част са в обезлюдени райони или държани като инвестиция, което ограничава ефекта върху цените в големите градове.

Предприемачите са между чука и наковалнята – в периода 2015-2025 разходите за жилищно строителство нарастват със 166% при средно 48% за ЕС. Това свива възможността за агресивни ценови отстъпки по ново строителство и прави селекцията на проекти критична.

Стратегии на терен – как да играете при обрат на пазара

Купувачи

Планирайте с буфер по лихва и вноска, изисквайте предварително одобрение и преговаряйте уверено – отстъпки от 2% до 10% са чести, а пакетни стимули като поемане на нотариални такси и обзавеждане стават все по-популярни. Ако разликата между двустаен и тристаен напряга бюджета, обмислете по-малка площ или силно ликвидна локация, където стойността се задържа по-добре.

Продавачи

Позиционирайте офертата реалистично още в първите 30-45 дни. Следете обратната връзка от огледите, коригирайте навреме и предложете гъвкавост по условия – срок за предаване, дребни ремонти, поемане на част от разходите по сделката. Надценяването удължава престоя и води до по-дълбоки отстъпки по-късно.

Инвеститори

Фокус върху ликвидни квартали и сгради с доказано търсене под наем. Оценявайте внимателно строителния риск и сервизните разходи, както и възможно по-дълго усвояване на наематели при нарастващо предлагане. Етапно влизане на пазара през 2027-2029 може да улови прогнозираното понижение, ако доходността по наеми покрива лихвения риск.

Наематели

Повече ново строителство означава и потенциално повече избор под наем. Търсете отстъпки при по-дълги договори, безплатни месеци при наемане извън пиковия сезон и поемане на част от таксите от страна на наемодателя.

Поглед напред – цените вероятно ще мръднат надолу, а пазарът ще остане двупистов

Според прогнозата на Макс Баклаян през 2026 броят на сделките ще продължи да се свива, докато офертните цени остават инертни. По-съществен завой се очаква от 2027, когато номиналното понижение може да стигне 20% до 30% в периода 2027-2029, а до 2030 около 25% спад, върху който инфлацията ще добави реален ефект. Високата зависимост от ипотечното финансиране и силният строителен поток предполагат двупистов пазар – по-ликвидни имоти и локации ще се задържат по-стабилно, докато надценени активи и слаби проекти ще отстъпват по-бързо. За всички участници времето за внимателна калкулация и твърди преговори е сега.