Сделките с имоти падат с 18% през Q2 2026 – пазарът охладнява, цените се държат

Традиционно силният сезон за покупки не донесе наплив на сделки. Между април и юни 2026 г. в България са изповядани 45 965 имотни сделки при 56 010 година по-рано, показват данните на Агенцията по вписванията. Това е спад от близо една пета на годишна база, знак, че пазарът влиза в по-внимателна фаза.

Какво показват числата и къде са цените

Охлаждането се вижда в повечето големи градове, но рязък ценови срив засега няма. По агенционни наблюдения цените по-скоро се задържат, а отстъпките се изместват в рамките на преговорите. София остава най-скъпият пазар с нива над 2 600 евро за квадрат според актуалните оферти и сключени сделки, като динамиката от началото на годината сочи натиск към 2 700 – 3 000 евро в топ локации. Повече контекст за ценовите нива и разликите между ново и старо строителство ще намерите тук: След еврото сделките се охлаждат, не и цените.

Отстъпките се връщат, но са премерени

Купувачите са по-взискателни към локация, енергийна ефективност и проектна документация, а продавачите по-често преговарят. По сключени сделки дисконти от 3 до 5% спрямо първоначалните офертни цени стават норма, особено при имоти със забележки или надценени оферти. Защо пазарът вече не купува мечти и как продавачите да калибрират очакванията си прочетете в анализа Продавачите още ценят като във върховете, пазарът вече не купува мечти.

Лихви, инфлация и защо активността не се срива

Докато ипотечните лихви остават относително ниски за региона, пазарът има опора, особено при покупките за собствено ползване. В същото време инфлацията от последните години понижи реалната тежест на по-старите ипотеки, което поставя част от кредитополучателите в по-силна позиция и намалява натиска за принудителни продажби.

Как да играете тази пазарна фаза

Купувачи – идвайте с предварително одобрение, кратки срокове и ясни условия. Това дава лост за 3 – 5% отстъпка и по-добро място в преговорите. Гледайте истинската стойност – енергийна ефективност, експозиция, конструкция, гараж или паркомясто, управление на етажната собственост.

Продавачи – пазарът награждава реалистичните оферти и отлично подготвените имоти. Корекция на цена към последно реализирани сделки в периметъра и пълна документация още при пускане в продажба скъсяват времето до договор.

Инвеститори – смятайте доходността нетно от данъци и разходи за поддръжка. Внимавайте за данъчните прагове при наеми и потенциална ДДС регистрация, вижте детайлите тук: Наемите и ДДС – кога възниква задължение. Ако планирате краткосрочни наеми, задължителни са регистрации и местни такси, прегледайте ръководството Airbnb не е просто наем.

Наематели – по-голям избор в някои сегменти е възможен, но силните квартали държат наемите високи при качествено предлагане. Бързата реакция при добри оферти остава ключова.

Напред до края на годината

Вероятността е охлаждането да продължи до края на 2026 г., с по-малко сделки и стабилни към леко коригиращи се цени според локация и качество. България вече изостава от възстановяването на транзакциите в голяма част от Европа, което отваря прозорец за селективни покупки при добра подготовка. Вижте къде са шансовете според последните регионални данни: Европейските сделки набират скорост, България охладнява.

Кратко казано – това е пазар на точната цена и на добре подготвения купувач. Който смята, проверява документи и преговаря умно, печели време и пари.