Наемите и ДДС: над ~4 260 лв. месечен доход от наеми = риск от задължителна регистрация

• От 2026 оборотът за ДДС се брои по календарна година, а не по движещи се 12 месеца
• Дългосрочните наеми вече теглят към прага от 51 130 лв., дори да са освободени доставки
• Краткосрочните наеми през Airbnb и Booking изискват чл. 97а още преди първата фактура от платформата

Ако сумата от наемите ви месечно прилича на вноска за луксозен SUV, не е време за шампанско, а за калкулатор. Прагът за задължителна ДДС регистрация е 51 130 лв. на календарна година. Преведено на разговорен език, около 4 260 лв. месечни приходи от наеми ви вкарват в обсега на НАП. Софиянци с 5-6 апартамента и пловдивчани с 8-10 средни жилища вече кимат разбиращо. Номерът е прост – дългосрочният наем е дейност, а от 2026 и освободените доставки се броят за оборот. Да, вече няма минаване между капките.

Когато наемите ви вкарват в ДДС капан

Дългосрочното отдаване под наем на недвижими имоти по правило е освободена доставка. Това не ви спасява, когато говорим за прага за задължителна регистрация. От 2026 оборотът се следи по календарна година – 1 януари до 31 декември – и включва и освободените доставки. Надхвърлите ли 51 130 лв. за годината, трябва да подадете заявление за регистрация.

Какво означава това на практика. Ако събирате наеми по 4 300 лв. на месец, за 12 месеца вече сте над прага. Не се гледа печалбата, гледа се оборотът. Няма значение, че сте имали ремонти, разходи, празни месеци – НАП брои постъпленията от наем.

Новото броене от 2026 – как работи

Преди се следяха 12 последователни месеца назад. Сега броячът се занулява на Нова година. Това ви дава малко въздух за планиране, но не и индулгенция. Още една тънкост – от 2026 в оборота вече влизат и освободените доставки. Ако сте физическо лице и правите единична продажба на имот, едва ли ще ви третират като упражняващи дейност. Но при втора, а понякога и трета подобна сделка, вече мирише на бизнес и рискът от регистрация скача рязко.

Краткосрочни наеми през платформи – чл. 97а преди да пуснете обявата

Airbnb, Booking и компания са чуждестранни доставчици на услуги. Още щом получите първата им фактура за комисион, дължите регистрация по чл. 97а и самоначислявате ДДС за получената услуга в България. Запомнете – това не значи автоматично, че начислявате ДДС на вашите нощувки. Значи, че дължите ДДС върху услугите, които получавате от чуждестранната платформа. Регистрирайте се по 97а преди да щракнете бутона Publish, иначе сте в нарушение още от снимките на обявата.

Продажба без ДДС след 5-та година – математика, не магия

Нов имот се третира като облагаем при продажба в първите 5 години от акт 16. След това имотът вече е „стар“ и може да продадете като освободена доставка – без начисляване на ДДС върху продажната цена. Но има уловка – корекция на ползвания данъчен кредит.

Примерът, който спасява джобове. Купувате ново строителство за 100 000 евро плюс 20 000 евро ДДС, което си възстановявате. Законът ви дава право да ползвате този кредит за 20 години. Ако продадете на 6-ата година без ДДС, имате право на 6 000 евро от кредита, а останалите 14 000 трябва да върнете. Сравнете това с вариант, в който продавате за 200 000 евро и начислявате 20 процента ДДС – тогава крайната цена става 240 000. Много инвеститори точно тук печелят, избирайки освобождаване и корекция, вместо крайна цена с ДДС.

Фирма или физическо лице – инструментът трябва да пасва на задачата

Фирмата не е стратегия, тя е инструмент. Ако купувате дом за себе си и мечтаете да ремонтирате с „върнатото ДДС“, подгответе се за студен душ. За да ползвате данъчен кредит, трябва да правите облагаеми доставки – отдаване под наем с ДДС или търговия с имоти. Живеенето на управителя не е такава доставка. Освен това фирмата носи ангажименти – счетоводство, декларации, корпоративна сметка, осигуровки за управителя. Ако търсите спокойствие, а не максимална доходност, често физическото лице е по-лесният и честен път.

Кога флипът вече изглежда като дейност

Един флип може да мине за инцидентна сделка – случка, не бизнес. При втория или третия НАП вече не се усмихва. Има още една разлика, която често се подценява. Прехвърлянето преди придобиване на собственост – чрез тристранно споразумение и продажба на права по предварителен договор – се декларира по различен код от продажба след нотариален акт. И двете са доход, но институциите ги гледат различно.

Междувременно, строителите все по-често ограничават тристранните споразумения или лепват солени „такси за съгласие“ – 3 процента, дори 10 процента при хай-сегмента. И изведнъж маржът от ранната инвестиция става на салфетка. Правилото е скучно, но работи – ако правите серия от флипове, структурирайте дейността през фирма и документирайте всичко. Така печалбата ви е защитима, а историята ви пред банките – злато.

Счетоводни капани при ремонти и цени „под масата“

Най-скъпият ремонт е този без фактура. Купувате стар имот за 100, наливате още 50 за ремонт, но в счетоводството ви „влизат“ само 10, защото другото е кеш. После продавате на реална цена и се чудите защо данъкът „изяжда“ печалбата. Защото себестойността ви на документи е ниска. Добавете към това покупка с официално занижена цена, за да спестите такси днес – при препродажба ще платите данък печалба и върху „скритите“ пари утре. Финалният щрих – ЗМИП. Агенциите и нотариусите вече са в радара, проверките се правят, а разминаванията в документи и плащания светят като неонов надпис.

Промените от 2026 – какво реално се промени

Две неща, които трябва да знаете наизуст. Първо, оборотът за регистрация по ДДС вече се брои в рамките на календарната година. Второ, освободените доставки, включително дългосрочни наеми и определени продажби на „стари“ имоти, вече влизат в този оборот. Това променя играта за наемодателите с по-големи портфейли и за активните физически лица, които продават по-често.

Прогресивен данък според броя имоти – повече шум, отколкото действие

Идеята периодично се надига – повече имоти, по-висок данък. Правната спирачка е риск от дискриминация, а практическата реакция би била масови апорти във фирми. Да, възможно е, но скъпо и обвързано с такси, оценки и управление. Дори и да се стигне до промени, те първо удрят дребните играчи, а големите намират структура. Ако сте в групата „много имоти случайно“, това изречение не е за вас – такива хора почти няма.

Какво означава всичко това, ако имате имоти

Ако имате 6 апартамента в София с наеми от по 800 лв., календарът вече работи срещу вас. Ако отдавате краткосрочно, 97а е задължителен, иначе всяка фактура от платформите е червена лампа. Ако купувате ново строителство с идеята за евентуална продажба след няколко години, разиграйте двата сценария – продажба с ДДС и освободена продажба с корекция на кредита. И най-важното – документите. Всеки разход за ремонт, обзавеждане и комисион трябва да се вижда на хартия. Иначе „икономиите“ днес стават данък утре.

Стъпки, които да предприемете сега

• Измерете реалния си месечен наемен приход. Ако сте над 4 260 лв., планирайте регистрация по ДДС и бюджетирайте разходи за счетоводство.
• При краткосрочни наеми се регистрирайте по чл. 97а преди да получите първата фактура от Airbnb или Booking. Самоначислявайте ДДС върху техните услуги.
• Планирате ли продажба след 5-тата година на ново строителство – изчислете корекцията на данъчния кредит спрямо оставащите години от 20-годишния период и сравнете със сценарий с начисляване на ДДС върху продажната цена.
• Правите ли повече от един флип за 1-2 години – говорете със счетоводител за структура през фирма и последиците за ДДС и данъци. Внимавайте с тристранните споразумения и таксите.
• Събирайте всички фактури за ремонти и обзавеждане. Без документ – няма разход. Няма разход – има по-висока печалба на книга и по-висок данък.
• Не занижавайте официалните цени. Днес спестявате стотинки, утре плащате левове, а междувременно трудно намирате „подходящ“ купувач.
• Настройте вътрешен контрол – в началото на всяка година преглеждайте оборотите и регистрациите, за да не гасите пожари в края.

Още по темата: Имотният данък тръгва нагоре от 2027 г. — как това пренарежда сметките, Европа купува повече жилища, България натиска спирачките — къде са шансовете за сделки през 2026, Бизнес имотите в България — апетит за сделки и доминация на офисите, Америка и Канада откриват Гърция за втори дом — ефект върху ваканционните наеми

Как работи на светло и защо това е печелившо

Да, парите днес струват повече от парите утре. Но прозрачността днес струва възможности утре – достъп до финансиране, инвеститори, по-нисък риск и по-висока оценка за бизнеса ви. Банката не обича приказки за „кеш от дюшека“, а инвеститорът не вярва на печалби без история. Светлината не хапе, но санкциите – да. Изберете да управлявате правилата, вместо те да управляват вас.

Финалният съвет е прост като добър наемател – хванете стратегията си за имотите и я минете с професионалисти. Счетоводител ще ви каже кога ДДС е кредит, а кога капан. Юрист ще намали риска в договорите. Брокер ще държи пазарния пулс. С тази тройка в отбора ви шансът да плащате излишни данъци пада, а шансът да спите спокойно – расте. И това е доходност, измерима във време и нерви.