Поземлената реформа влиза в последен рунд – компенсации вместо безкрайни реституции и нови правила за наем на държавни земи

Три десетилетия спорове за ниви и гори може най-после да приключат. Депутати от Прогресивна България внесоха промени в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, които отключват бърз механизъм за обезщетяване, когато възстановяване в реални граници буксува. Паралелно се разширяват търговете за наем и аренда на държавни земи, с ясен фокус към малки и средни стопани и предимство за местните. Ако това мине през пленарна зала, теми като ликвидност, рента и цена на декар ще се разместят още този сезон.

Край на реституцията без граници – кога правото става компенсация

България е на прага на наказателна процедура от Съвета на Европа заради системно забавяне на изпълнението на съдебни и административни решения по реституционни казуси. Има решения на ЕСПЧ срещу страната ни за случаи, които висят над 10 години. Сега проектът урежда директен път – когато собственици или наследници имат признато право на възстановяване с влязло в сила решение, но не могат да посочат граници на имота, правото им се трансформира в право на обезщетение.

Процедурата тръгва със заявление до общинската служба по земеделие по местонахождение на имота. Общинският съвет е длъжен да предостави имот до размера на признатата площ, независимо от кой фонд. При недостиг – да предложи земя в съседно или друго землище в същата община. Ако за два месеца няма решение, областният управител може да предостави земите със заповед по искане на общинската служба. При доказана липса на свободни земи идва обезщетяване с поименни компенсационни бонове. Детайлите за самото обезщетяване ще се опишат в правилника за прилагане.

Практически ефект на терен – в последните години често срещам наследници с влязло в сила решение, нотариални преписки, но без очертани граници по картата. Сделките замръзват, рентата се губи, а споровете се точат. С новата пътека тези имоти могат да се „размразят“, което увеличава предлагането и дава на купувачите по-чисти титули. Очаквам това да се усети първо около общини с изчерпан общински фонд и силно раздробена собственост.

Динамика на наемите от държавния поземлен фонд – повече търгове, предимство за местните

Втората важна промяна – отпада ограничението до две тръжни сесии за отдаване под наем и аренда на държавни земи. Причината е проста – и след втората сесия остават големи свободни масиви, за 2024-2025 са били над 93 260 дка, а за 2025-2026 над 109 231 дка. Занапред ще има толкова сесии, колкото трябва, за да не пустеят ниви.

За да стига земята първо до реалните местни производители, в първата сесия ще участват физически лица с постоянен адрес в съответната община, както и кооперации, ЕТ и фирми със седалище там. Допускат се и собственици или ползватели на животновъдни ферми, дори когато са в съседна община. На следващи сесии кръгът се разширява към съседни общини, независимо от областта. Влиза и лимит – държавна земя се отдава само на малки и средни стопани, с таван до 300 дка на участник, а кандидати, които обработват над 10 000 дка директно или през свързани лица, не се допускат.

От гледна точка на пазара това е реалистичен коректив. В североизтока често виждаме как големи играчи диктуват рентата, а малките трудно задържат блокове. Новите правила създават поле местните стопани да изравнят силите. Очакването ми е рентите на държавни земи да се подредят по-близо до реалната доходност от културите и логистиката на конкретното землище, вместо да следват автоматично рекордите в съседната община. За сравнение с по-широкия инвестиционен контекст вижте анализа за лихвите и наемната динамика в Имотният пазар към март 2026, където факторите зад доходността са разчленени по сегменти – прочетете тук.

Как това променя сделките – ходове за собственици, фермери и инвеститори

За наследници и собственици със „замръзнали“ решения

Подгответе пакет от доказателства – влезли в сила решения, скици, удостоверения за наследници, стари планове, протоколи. Подайте заявление веднага щом законът и правилникът влязат в сила. На практика вече водя предварителни разговори за условни сделки – купувач и продавач се разбират за цена, а прехвърлянето се случва след като общината посочи имот или се издадат боновете. Така се печели време и се запазва интересът на купувача.

За арендатори и кооперации

Следете обявленията за първа тръжна сесия и се уверете, че седалището или адресната регистрация отговарят на условията. Ревизирайте структурата на свързаните лица – прагът от 10 000 дка ще е реална бариера. В договорите по новите търгове очаквам по-строга санкционна логика при неизпълнение, затова калкулирайте рентата консервативно и осигурете банкови гаранции предварително. Ако влизате на непознато землище, теренният оглед остава безалтернативен – вижте защо огледът е решаващ.

За инвеститори в земеделска земя

По-чисти титули след компенсации ще увеличат ликвидността. В общини с хроничен недостиг на общински земи очаквам поява на вторичен пазар на компенсационни бонове, но внимавайте – правилата за тяхното използване ще са в подзаконов акт. Ако гледате доходност чрез рента, търговете по новите правила ще дадат по-добра пазарна референция за стойността на наема на държавни земи в района. Ако наемните ви постъпления доближават прага за регистрация по ДДС от 2026 г., вижте какво се променя при наемите и ДДС. Ако пък следите търгове и публични продажби, поддържайте списък с източници и срокове – тук е полезен нашият наръчник за сайтове за ипотекирани имоти и търгове.

Къде са подводните камъни

Двумесечният срок за произнасяне на общинския съвет ще изисква капацитет и дисциплина. В по-малки общини администрацията често е с ограничен ресурс, което може да забави процеса. Кадастралното покритие и несъответствията по картата си остават чувствителна тема. При обезщетяване с бонове ще е критично важно да се знае как и къде се използват, на каква номинална стойност и с какъв срок – детайлите ще дойдат с правилника, така че засега планирайте сценарии, а не твърди срокове.

Ако законопроектът премине бързо, есенно-зимният прозорец може да се превърне в най-динамичния период за земеделски имоти от години. Подредете документите, говорете с партньорите си и си резервирайте място в първите търгове – когато правилата са ясни и входът е отворен за местните, скоростта решава сделката.