Имотният данък тръгва нагоре от 2027 г. – как това пренарежда сметките на купувачи, собственици и инвеститори

• Актуализация на данъчните оценки може да качи данък сгради с 20-30%, но решаващ ще е изборът на ставка от общината
• По-високите оценки ще вдигат и разходите при покупко-продажба, когато договорената цена е близо до оценката
• Дискутира се по-висока ставка за второ и трето жилище – все още само идея

Подгответе се за по-солени сметки за имота си. Министерството на финансите актуализира методиката за данъчни оценки, а общините настояват промените да влязат в сила от 2027 г. Ако новите оценки се изравнят частично с пазара, годишният данък сгради и част от разходите по сделките ще се повишат. Точният ефект ще варира по общини и типове имоти, но експертни прогнози вече поставят диапазон 20-30% при непроменена ставка.

Какво точно се променя и от кого зависи колко ще плащате

Годишният данък върху недвижимите имоти се изчислява като данъчна оценка по ставка в промили, определена от общинския съвет. Когато оценката расте, данъкът обичайно следва нагоре, освен ако общината не компенсира с по-ниска ставка. Паралелно, в част от общините такса смет също може да се влияе от същата база или от приети местни формули.

Очаква се новата формула да дава по-голяма тежест на локация, тип и състояние на сградата, година на строеж и движение на пазарните цени. Това е логична стъпка на фона на последните години, в които пазарът поскъпваше по-бързо от административните оценки. Вижте контекста за ценовия натиск в материала ни България е №2 в ЕС по ръст на цените на жилищата.

Колко е „20-30%“ в пари

При софийско жилище с пазарна стойност 150-200 хил. евро и текуща данъчна оценка около 50 хил. евро, ставка от 2 промила дава годишен данък около 100 евро. Ако оценката скочи с 20%, задължението отива към 120 евро, а при 30% – към 130 евро. Финалната сума ще зависи и от решението на вашата община за ставката.

Ефект върху сделки: не само данък сгради расте

Данъчната оценка участва и при облагане на придобиването – местният данък се начислява върху по-високата стойност между договорената цена и оценката. Ако продавате или купувате на цена, близка до оценката, по-високата база ще увеличи дължимия местен данък, както и нотариалната такса, която също се изчислява върху материалния интерес, но не по-нисък от оценката. Където сделките са на ясно по-високи пазарни нива, ефектът може да е минимален. Имайте предвид и логистичните фактори — например аварийни ремонти и обходни маршрути могат временно да разместват графици за огледи и премествания.

Какво означава това за различните участници на пазара

Собственици и наемодатели

По-високите годишни разходи свиват нетната доходност. При апартаменти с ниска текуща оценка, но силна локация, скокът може да е по-осезаем. Част от собствениците вероятно ще се опитат да прехвърлят разхода в наемната цена, но еластичността на търсенето ще постави таван.

Купувачи

Бюджетирайте консервативно разходите по сделката. Ако планирате покупка на по-ниска декларирана цена, имайте предвид, че новата оценка може да стане по-висока база за облагане. При офплан и вилни имоти извън града следете внимателно документите и статута. Полезни са и уроците от случая в Мурсия с незаконен комплекс за рисковете при офплан и покупки в чужбина. В периферии и вилни зони ефектът от новите коефициенти може да бъде непредвидим. Вижте и сигналите от пазара на парцели около София в материала Софийските вилни зони под прицел.

Продавачи

При сделки в сегменти с по-слаба ликвидност допълнителният разход за купувача може да натежи в преговорите. Помислете за ясна калкулация на общите транзакционни разходи и евентуално темпериране на очакваната цена.

Инвеститори с повече от един имот

Дискутира се по-висока ставка за второ, трето и следващо жилище. Идеята не е приета, но ако се материализира, структурирането на портфейлите и избора на правна форма ще излезе на дневен ред. За достъп до сделки с по-малки суми и допълнителна диверсификация разгледайте краудфъндинга в жилищните имоти.

Къде рискът от по-голям скок е най-силен

Имотите в централни и бързо поскъпващи квартали, ново строителство с висок клас и обекти с голямо разминаване между пазарна цена и стара оценка вероятно ще видят по-осезаем ръст на данъчната база. При панелни и по-стари сгради в периферията ефектът може да е по-умерен, но зависи от местните коефициенти.

Практични стъпки до старта през 2027 г.

Направете собствен стрес тест – сметнете данъка си при +10%, +20% и +30% данъчна оценка, като следите и диапазона на местната ставка. Проверете как вашата община изчислява такса смет и дали базата ще се променя. Ако планирате сделка, калкулирайте и сценарий с по-висока облагаема основа и нотариални такси. За портфейли на доходност прегледайте наемните договори и възможностите за индексация, за да запазите маржа.

Голямата картина е ясна – административните оценки ще догонват пазара и общините ще търсят повече собствени приходи. Детайлите обаче ще решат колко точно ще плащаме. Докато новата методика не бъде публикувана, работете със сценарии, проверявайте местните ставки и планирайте сделки и бюджети с буфер. Това ще ви остави на ход, вместо да ви изненадва сметката в пощата.