Ритейл парковете водят, логистиката набира сила, офисите се нормализират – бизнес имотите в България влизат в стабилна фаза

Чуждестранни инвеститори отново оглеждат България, а местният капитал търси диверсификация. Следващите 12 месеца се очертават стабилни за офисите, търговските и логистичните площи, като най-динамични остават ритейл парковете и индустриално-логистичният сегмент, стана ясно на панела „Новата карта на инвестициите: Retail & Business Parks и новите градски проекти“ в рамките на Construction of Tomorrow на Investor Media Group.

Инвеститорски радар – повече запитвания и търсене на доходност

Според Станимира Пашова, главен изпълнителен директор на Cushman & Wakefield Forton, интересът към различните класове активи се подхранва едновременно от вътрешни фактори като растящи доходи и от външни като европейските тенденции към реиндустриализация. Перспективата за еврото позиционира страната като по-нискорискова в очите на част от международните инвеститори, което усилва потока от запитвания.

Ритейл парковете – бърз цикъл, устойчив трафик, по-нисък капекс

Ритейл парковете са най-активният сегмент – не само в София, а и във вторичните градове. След пандемията форматът показа устойчива посещаемост и обороти, особено в бюджетния ценови сегмент. По данни от пазара през последните четири години са стартирали десетки нови проекта, като почти всеки град над 10 хил. жители вече има действащ парк. Пловдив е лидер по брой обекти на глава от населението.

Иван Граматиков от „Видеолукс Холдинг“ подчерта, че търсенето от международни вериги с по-достъпни цени движи експанзията. Сегментът обаче е видимо наситен и новите проекти трябва да стъпят на силни основи – доказана локация, котвени наематели и реалистични наеми.

• Проверете наситеността и покупателната способност в радиус 10-15 минути път
• Осигурете гъвкави формати и бърз достъп – паркинг, видимост, лесен вход-изход
• Договаряйте дългосрочни договори с котви от бюджетния сегмент за стабилен NOI

Логистика и индустрия – подкрепа от реиндустриализацията

Индустриално-логистичните имоти вървят рамо до рамо с търговията на дребно и се възползват от плановете на Европа за връщане на производства по-близо до пазарите. Пашова отчита засилен интерес на инвеститори към складови и производствени площи. Park Lane Developments заедно с южноафриканския фонд Old Mutual управлява един от най-големите портфейли в страната и планира нови проекти във Варна и Лозен, като компанията е активна и в Румъния.

Офиси – селективност и оптимизация на площи

Динамиката при офисите е по-умерена, тъй като много наематели оптимизират площите си. Въпреки това сделки има – пример е завършеният AYA Business Center в столичния квартал „Хладилника“, продаден още преди строежа на групата MFG, чиито екипи вече са настанени. По думите на Таня Косева-Бошова от Park Lane Developments тази година няколко доходни офис сгради са сменили собственика си, което показва активност на местни инвеститори с желание за диверсификация.

Пазар извън София – сигнал за зрялост

Апетитът към търговските центрове остава, въпреки възхода на ритейл парковете. Придобиването на Galleria Burgas от южноафриканския Hyprop Investment – собственик и на The Mall в София – е показателно за ликвидност и извън столицата и носи позитивен сигнал за дългосрочния потенциал на сегмента.

Какво да очакваме през следващите 12 месеца

Участниците не очакват негативни движения по основните сегменти. Към края на септември обемът на инвестиционните сделки вече надминава нивото за цялата 2025 г., а нови играчи оглеждат пазара. За да се запази инерцията, бизнесът настоява за предвидима данъчна среда и активен държавен маркетинг към външни инвеститори. Според Косева-Бошова банките у нас активно подкрепят предприемачите, а условията за финансиране в България са конкурентни спрямо региона.

Практични изводи за купувачи, продавачи и наематели

За инвеститори – ритейл парковете и логистиката остават водещи по търсене и ликвидност, но изискват строга дисциплина при локация и наеми. За собственици на офиси – фокусирайте се върху ефективни, ESG-комплайънт сгради и гъвкави схеми към наематели. За търговски наематели – конкуренцията между проекти отваря възможности за по-добри условия и бързо разширяване в градове от втори и трети ешелон.

Накратко – пазарът е стабилен, капиталът е наличен, а добрите проекти получават финансиране. Времето за проактивни ходове е сега, преди новата вълна инвеститори да компресира доходността.