Пазарът натиска спирачките: сделките в Добрич падат с 27%, Балчик и Каварна следват със сходни сривове

Третото тримесечие донесе рязко охлаждане по Черноморието и в големите градове. Сделките с недвижими имоти в Добрич са намалели с 27% на годишна база, в Балчик спадът е 28,9%, а в Каварна 24,2%, сочи справка на Investor.bg по данни на Агенцията по вписванията. За пръв път от 2010 г. насам вписаните сделки в страната през Q3 падат под 50 000 – общо 45 312.

Къде се охлажда най-силно и защо това има значение

Свиването в Добрич следва националната траектория на по-ниска активност. В съседни пазари спадовете са още по-дълбоки – Силистра 29,9% и Шумен 31,3%. Морските курорти също изстиват: Несебър, където влизат и сделките в Слънчев бряг, е надолу с 37%, Царево с 25,1%, докато Поморие почти задържа позициите си с ограничено понижение от 3,5%.

Варна записва най-нисък брой Q3 сделки от 2015 г., като спадът е 26,3% и обемът пада под 3000. И големите градове са на пауза: София е надолу с 21,2% до 7282 сделки, Пловдив с 23,9% до 3356, Бургас с 14,3% до 2047. Стара Загора се свива с 27,7% до 880, Русе с 13,1% до 1064. В планинските курорти динамиката също е слаба – Разлог 30,4% и Смолян 30,7%.

Сравнителната база е висока. Третото тримесечие на 2025 г. беше изключително активно заради очакванията около еврозоната, което днес подчертава мащаба на забавянето.

Какво означава това за цените и финансирането

Данните от вписаните сделки обхващат различни видове имоти, включително земеделска земя, и сами по себе си не показват ценови промени. Вписаните ипотеки спадат съвсем леко – 0,7% на годишна база за страната, което говори за относителна устойчивост при финансирането. Изключение сред големите пазари е Русе, където ипотеките растат с 24,2%.

Практични изводи за участниците на пазара

Купувачи

По-ниската активност означава повече време за проверка и преговори. Търсете имоти, които стоят по-дълго на пазара, и калкулирайте разходи за ремонти, за да предложите ценово обоснована оферта. Предварително одобрение за кредит и фиксиране на условията с банката ще ви дадат предимство при преговори.

Продавачи

Реалистичното ценообразуване е критично. Подгответе имота за продажба с фокус върху визуалното състояние и документацията. Обмислете стимули като поемане на част от разходите по сделката или гъвкави срокове за предаване, за да ускорите процеса.

Инвеститори

В курортните локации с дълбок спад в сделките има възможности, но проверявайте внимателно сезонната заетост и текущите наеми. В градовете с по-стабилни ипотеки и по-плитък спад търсете доходност чрез реновация и преотдаване. Диверсифицирайте между жилищни и парцели, но имайте предвид, че статистиката включва и земеделска земя, която изкривява общата картина.

Наематели

По-слабият пазар на покупки често стабилизира наемите в градовете, докато в курортите извън сезона могат да се договорят по-добри условия. Преговаряйте за по-дълги срокове или индексации с таван.

Какво да следите през следващите месеци

Темпото на вписаните ипотеки, времето на експозиция на имотите и отстъпките при финални договорки ще дадат ранни сигнали за ценови корекции. Ако активността остане под дългосрочната средна стойност и през Q4, очаквайте по-отчетлива сегментация – качествените имоти да се задържат, а компромисните да търсят цена.

Независимо дали купувате, продавате или инвестирате, моментът възнаграждава подготвените. Пазарът не е спрял, просто е по-взискателен – и това отваря поле за добре обосновани сделки.