Бизнес имотите в България навлизат във второто полугодие с апетит за сделки – 143,6 млн. евро вече вложени, офисите държат короната
Инвеститорският интерес към българските бизнес имоти не се огъва – 143,6 млн. евро влезли през първото полугодие очертават втория най-силен полугодишен резултат от 2021 г., въпреки спад от 24,1% на годишна база по данни на Cushman & Wakefield Forton. Големите придобивания тепърва се затварят, което отваря възможност пазарът до края на годината да настигне или да надмине 2025 г.
Две големи сделки още не са в числата – и могат да пренаредят картата
Придобиването на Telus Tower на пл. „Македония“ в София от „Юробанк“ – собственик на „Пощенска банка“, и продажбата на търговския център „Галерия Бургас“ на Hyprop – инвеститорът зад The Mall, не са отчетени в полугодичната статистика. Комисията за защита на конкуренцията вече одобри сделката за Telus Tower, а решението за „Галерия Бургас“ се очаква в кратък срок. Финализирането им ще вдигне дела на чуждестранния капитал и ще даде нова референтна рамка за цени и доходности в офиси и ритейл.
Къде е апетитът – офисите водят, индустриалните ускоряват, ритейлът готви скок
Офисите остават най-търсеният актив според Forton, като пазарът показва здравословно разпределение на интереса без свръхконцентрация в един сегмент. Наемната активност при офисите се понижава с 7,6% на годишна база, което подсилва селективността – клас А и локации с удобен транспорт и силна ESG спецификация задържат наемите и запълняемостта, докато вторичните активи продължават да предлагат стимули и по-гъвкави условия.
Индустриалният и логистичният сегмент се засилва – отчетено е повишение на наемната активност с 18,6% спрямо първото полугодие на миналата година. Двигатели са производството, дистрибуцията и релокацията на вериги доставки в региона. Очакванията са ритейлът да ускори през H2 заради завършвания на сделки и обновления на портфейли в силни регионални центрове.
Как да играете картите си сега
Инвеститори – предстоящите големи придобивания ще изострят конкуренцията за качествени активи. Подгответе се с бърза проверка на кохортата наематели, остатъчния лизингов срок и капекс графика. В сегмент офис премията за клас А остава защитена, а във вторични сгради стойността е в активното управление и репозиционирането.
Собственици – ребалансирайте очакванията за цена спрямо поевтиняващия дълг и по-високата цена на капитала спрямо 2021-2022 г. Изчистването на вакантни площи чрез гъвкави формати и ESG подобрения повишава ликвидността при изход.
Наематели – договаряйте по-дълги срокове при фиксирани индекси и опции за разширение в клас А, където наличностите са ограничени. В клас B/C има място за по-добри пакети отстъпки, fit-out и паркинг.
Капиталът – локален гръбнак, чуждестранните увеличават залога
Около 70% от обемите традиционно идват от български инвеститори – сигнал, че местният капитал чете пазара позитивно. След затварянето на Telus Tower и „Галерия Бургас“ делът на чужденците осезаемо ще се повиши. И в двата случая става дума за стратегическо разширение от дългосрочно присъстващи играчи – индикатор за доверие в потреблението, икономическата перспектива и политическата предвидимост.
Макросреда и финансиране – прозорец за сделки при намаляваща несигурност
Глобалната геополитическа волатилност остава, но локалната политическа стабилност и очакванията за постепенно разхлабване на лихвените условия в Европа подпомагат оценките и ликвидността. Банковото финансиране е достъпно за доходни активи с качествени наематели, но селективно при по-висок риск. В тази среда дисциплината в наемните потоци и активното управление на разходи са ключови за поддържане на доходностите.
Следете и вътрешните фактори за тоталната възвращаемост – планираното покачване на имотния данък от 2027 г. може да качи оперативните разходи при определени общини. Как това влияе на нетния доход и оценките по градове разглеждаме тук: Имотният данък тръгва нагоре от 2027 г. – как това пренарежда сметките на купувачи, собственици и инвеститори.
Сравнителен радар – уроци от региона и отвъд
Ликвидността търси предвидимост – Прага показа как се капитилизира на това с рязък ръст на инвестициите и очертаващ се нов цикъл през 2026 г. Вижте детайли и паралели за България тук: Прага превръща ликвидността в предимство: Чехия оглави ЕС по ръст на инвестициите в бизнес имоти, а 2026 г. сочи нов силен цикъл. За бързорастящи ритейл и жилищни пазари, които влияят на потреблението и работните места, вижте още Ню Йорк вдига темпото, Кипърският имотен пазар в пета предавка и Америка и Канада откриват Гърция за втори дом.
Посоката е ясна – след лятото пазарът влиза в зона на по-големи затваряния и кристализиращи цени. За купувачи това е момент да се позиционират преди вдигане на референтните сделки, за продавачи – да подготвят активите за due diligence и да адресират ESG дефицити, а за наематели – да осигурят дългосрочно предимство в топ локации, докато прозорецът е отворен.
