Данъчните оценки на имотите се удвояват до 2029 г. – по-високи разходи при сделки, такса смет и данък сгради

• Планирани са три стъпки – 30% през 2027, по 35% през 2028 и 2029
• По-високите оценки ще оскъпят данък сгради, такса смет и местния данък при придобиване

След 17 години на пауза данъчните оценки на имотите излизат от котва 2007. Политическото намерение е ясно – общо 100% ръст на оценките до края на 2029 г., потвърдено от депутата Стефан Белчев. Ако ставките на общините не се пипат, собствениците, купувачите и инвеститорите ще плащат видимо повече за притежание и прехвърляне на имоти. Това е тиха, но реална промяна в цената на собствеността.

Какво се планира и кога ще удари пазара

Първата корекция е предвидена за 2027 с плюс 30%, следват още две от по 35% през 2028 и 2029. Детайли за методика и въздействие все още няма. Ключовите неизвестни са две: ще променят ли общините ставките за данък сгради и как ще се изчислява такса смет след актуализацията. В момента данък сгради е в диапазон 0,1 до 4,5 промила върху данъчната оценка, а първо жилище ползва 50% намалена основа.

Бързи сметки за собственици и купувачи

Пример за данък сгради: имот с данъчна оценка 120 000 лв. при ставка 2,0 промила плаща около 240 лв. годишно. След първото повишение оценката става 156 000 лв. и данъкът се качва до 312 лв. При 100% общ ръст до 2029 същият имот ще плаща приблизително 480 лв., ако ставката не се променя. За първо жилище се прилага намалена наполовина основа.

Ефект при сделка: местният данък при придобиване е от 0,1 до 3% върху данъчната оценка или уговорената цена – дължи се върху по-високата от двете. Ако днес купувате за 200 000 лв., а данъчната оценка е 150 000 лв. при ставка 3%, плащате 6 000 лв. Ако до 2029 оценката се удвои до 300 000 лв., базата става 300 000 лв. и данъкът скача до 9 000 лв. Разликата влиза директно в разходите за затваряне на сделката.

Такса смет също стъпва върху данъчната оценка в много общини, което означава, че оперативните разходи за имота вероятно ще се повишат заедно с оценките.

Как това пренарежда решенията ви на пазара

Купувачи за собствен дом ще трябва да предвидят по-високи начални разходи при сделка от 2027 нататък. Ефектът върху месечния бюджет идва най-вече през такса смет и годишния данък сгради, а при първо жилище основата за данък сгради остава наполовина. В динамични градове с бързо нарастващи цени като София, където тристайните и къщите край София придобиват все по-голяма тежест, движението в оценките ще се усети по-силно при по-големите площи. Вижте текущите ценови нива и търсене тук: Тристайният излиза на преден план.

Продавачи може да преосмислят тайминга. Ако планирате сделка през 2027, калкулирайте по-висок местен данък при придобиване за купувача, което често води до по-твърди преговори за цената или искане за споделяне на разходите. Ако искате по-бърз изход, оптимизирайте експозицията на офертата още сега чрез правилните канали: Портали в които да публикувам имот за продажба.

Инвеститори и наемодатели трябва да стрес тестват моделите си. По-високите данъчни оценки означават по-високи годишни разходи и при сегашните наемни нива доходността може да се свие. Част от разхода вероятно ще се прехвърли в наеми, особено при търсени локации с ниска вакантност. Контекст за капитала и апетита към имоти ще намерите тук: Къде българите паркират парите си през 2026.

Наематели може да видят индиректен натиск върху наемите през 2027, особено в сгради с по-високи общински ставки и в комплекси с по-големи площи.

Какво още не е ясно и как да реагираме

Засега няма публикувана оценка на въздействието върху пазара, нито яснота дали общините ще ревизират ставките за данък сгради и такса смет. Не е обявено и дали ще има преходни режими за уязвими групи. До официалните текстове най-разумното е да моделирате три сценария – без промяна на ставките, умерено повишение и агресивна корекция.

Практични стъпки за следващите 3 месеца

• Проверете текущата данъчна оценка на имота си в общината и изискайте копие за архива.
• Ако планирате покупка или продажба, поискайте от нотариуса предварителна калкулация на местния данък при различни бази за 2026 и 2027.
• Актуализирайте бюджетите за ОПЕКС – заложете поетапно плюс 30%, после плюс 35% два пъти до 2029.
• При ново строителство не правете компромис с правната проверка и Акт 16. Рискът от скъпи изненади остава. Вижте актуален пример от Варна: червен флаг за сделки без Акт 16.

Планираната актуализация не повишава номинално данъците, но вдига базата им и така променя сметката за всеки имот. Тя ще рефлектира в цената на сделките, в оперативните разходи и в доходността. Пазарът ще се адаптира, но подготвените играчи ще печелят време и пари – с навременен тайминг на сделките, точни калкулации и по-малко изненади на финалната права.