Калайджиев: Икономиката е в рецесия и инфлацията остава висока – натиск върху имотите през следващите 2-3 години

• Пазарът забавя, а агенциите режат разходи без възвръщаемост и пренасочват ресурс към сделки
• Очакване за лек номинален спад на цените, докато инфлацията дояжда реалната стойност, наемите по-скоро нагоре

Юли дъжд, настроението също – но това не е каприз на времето. Брокерът и инвеститор Димитър Калайджиев описва половингодието като рязко отрезвяване: оборотите следват пазара, решенията на купувачите се влачат, а всяка грешна стъпка се плаща скъпо. Вместо да чака чудо, той върти кормилото – реже „мазнините“, мести парите само там, където носят сделки, и търси пазарен дял, не утеха.

Пазарът натиска спирачките, агенциите сменят предавките

„Вървим с темпото на пазара“ – така Калайджиев описва първото шестмесечие, в което фирмата му отчита спад на оборота около 17%, наравно с общата картина. Разликата идва от оперативната хигиена – незабавно орязване на разходи без директна възвръщаемост, пренасочване към конвертиращи канали и стриктни стандарти към брокерите. Имиджовите кампании отстъпват място на измерими инвестиции като нов офис, който дава капацитет за приходи, вместо лайкове.

За колегията това е сигнал: време е за дисциплина. Пазарът прощаваше през 2022-2023, сега – не. Всеки лев трябва да работи за срещи, огледи, изповядвания и препоръки. Резултатите се преследват седмица по седмица, не кампания по кампания.

Цени и наеми – номинално срещу реално, кой кого изяжда

Големият спор не е дали „ще паднат“, а как. По думите на Калайджиев предстои смесен сценарий – умерен номинален спад от порядъка на 10-15% в рамките на 2-3 години плюс реално поевтиняване заради трайно по-висока инфлация. Превод за купувача: имотът може да стои на етикет 85-90 хил. евро, но в покупателна стойност да се усеща още по-евтин.

Наемите са другата ос. Когато покупките се задъхват, търсенето на наеми обикновено поема излишното напрежение. При вътрешна миграция към големите градове и без свръхпредлагане на наеми, очакването му е за плавно покачване, което да върне доходността от сегашните около 3% към по-нормални 5-6% в средносрок. За наемодателите това значи поле за индексация и по-добър подбор на наематели. За наемателите – по-бързи решения и по-строг бюджет.

София охладнява, Пловдив строи – различни ритми, един и същ натиск

Столицата захапа охлаждането още миналата година, докато в Пловдив инерцията в строителството е силна и днес. Големи инвеститори там пазят цените и чакат, по-малките вече дават 10-20% отстъпки по конкретни обекти. Времето за продажба се удължи – ако преди имоти сменяха ръце за под 3 седмици, сега често висят по 50 дни и нагоре. Купувачът мисли по-дълго, пита по-остро и избира по-хладно. Резултатът е предвидим – вторичният пазар печели, новото строителство носи допълнителен риск и изисква премия за доверие.

Разходите поставят под – и над – линията на цените

Парцел за 1000 евро на кв.м РЗП, строителство за още толкова, ДДС, такси и финансиране – аритметиката не излиза за масовия проект. Строителният труд остава скъп и дефицитен, цените на изпълненията често скачат стъпаловидно. Без видим спад на започнатите обекти е трудно да има бързо разхлабване в цените на услугите – а това държи пода на крайните цени на новото строителство.

Покупка „на зелено“ – по-висока доходност само ако рискът е платен

Днес предпазливостта не е страх, а зрялост. Ако купувате на етап проект или груб строеж, due diligence е задължителен: история на инвеститора, степен на предварителни продажби, прозрачни сметки за финансиране на строежа, ескроу механика на плащанията, ясен път към акт 15 и акт 16. Немалко купувачи, взели „на зелено“ с идеята за бърза препродажба, вече търсят изход на цена около себестойност, за да не финансират довършване при по-твърди лихви и по-слаб пазар.

Тактика сега – кой да купува, кой да чака, кой да натиска

За собствени нужди – ако доходът ви е стабилен, имате поне 30% самоучастие и буфер за 12 месеца, времето работи за вас. Не гонете „дъното“ на всяка цена – гонете правилния имот и правилната цена за него.

За инвеститори-спекуланти – прозорецът за флипове се затвори. Калайджиев е категоричен, че в следващите 2-3 години „бързите удари“ са по-скоро изключение. Кешът е ценен, но да лежи пасивно без стратегия не е план – подгответе лист с таргети и водете преговори агресивно.

За продавачи – пазарът наказва арогантното ценообразуване. Ако имотът изисква тотален ремонт, не го предлагайте на цената на готов аналог. Изпреварващият дискаунт е по-евтин от дългия престой на пазара.

За преговорите – бъдете безпардонни, но последователни. Една оферта с 15-30% под исканото няма да мине често, но стотната може. Натискът е времето, не тонът.

Какво да очакваме до края на годината

Не драматичен срив, а бавно плъзгане надолу. Комбинацията от по-слаб растеж, по-несигурна заетост и упорита инфлация ще държи пазара предпазлив. Спадът на цените ще се усеща повече в реална покупателна стойност, отколкото на етикета. Наемите ще останат стегнати в големите градове, доходността постепенно ще се нормализира.

Прочетете още по темата и свързани анализи: Airbnb не е просто наем, най-добрите мобилни приложения за имоти

Практична рамка за действие

Планирайте с буфер, купувайте качествено, продавайте дисциплинирано. Заемите с добра фиксация и силно самоучастие ще ви пазят спокойствието. Инвеститорите нека държат прах сух, да следят вторичния пазар и да атакуват там, където насреща има нужда да се продава, не просто желание. Агенциите, които оцелеят, ще са тези, които мерят, режат и превключват навреме.

Имотният цикъл се върти бавно, но безмилостно. В тази фаза печели не този, който чака чудо, а този, който пази ликвидност, улавя моментите за преговор и взима смело, но информирано решение.