Сметната палата удари спирачка на „имоти на безценица“ – как подценената общинска собственост изкривява сделки и наеми

• Одити за 2025 коригираха грешки за 2,205 млрд. лв., включително 909 млн. лв. по активи
• Подценени общински имоти и грешни амортизации пораждат риск от сделки под пазарни нива и дълги съдебни спорове
• Инвеститори и купувачи трябва да преразгледат оценките и сроковете по проекти с участие на общини

Ако разчитате на сделки с общински парцели, участия в ПЧП или дългосрочни наеми на публична собственост, пригответе се за по-твърд терен. Обобщеният доклад на Сметната палата за одитите през 2025 г. върху отчетите за 2024 г. разкри устойчиви грешки, които изкривяват стойността на общинските активи и рискуват да превърнат „изгодни“ оферти в скъпи съдебни казуси.

Ключовото откритие – счетоводни грешки в мащаб, които променят цената на риска

След проверките са коригирани неправилни счетоводни записвания за близо 2,205 млрд. лв. Само по балансите на общините корекциите са за над 1,13 млрд. лв. – около 909 млн. лв. по активи и 221 млн. лв. по пасиви. Седем общини стоят зад 55% от неправилно признатите активи за 2024 г., или над 555 млн. лв., което говори за системен, а не единичен проблем.

Подценени имоти, аутдейтнати оценки – опасната врата към сделки под пазар

Одиторите отново намират имоти, отчетени по данъчни оценки вместо по справедлива стойност. По закон продажба под данъчна оценка е забранена, но когато счетоводните стойности изостават от пазара, създават се предпоставки за подбиване на реалните цени при търгове, апорти, замени и дългосрочни наеми. За инвеститори това означава две неща – краткосрочни „изгоди“ могат да бъдат атакувани, а дългосрочните потоци от наеми да се окажат подценени и временни.

Амортизации и аванси към строители – червени флагове за срокове и бюджети

Грешно начислени амортизации и объркани счетоводни параметри водят до неточно планиране на разходи. Осем общини държат 42% от неправилно отчетените разходи за 2024 г., или около 141,4 млн. лв. Допълнително, при аванси към външни изпълнители често липсва проследимост дали реално има извършени СМР, а при неизпълнение рядко се търси съдебно възстановяване на средства. За строители и купувачи на „на зелено“ по общински проекти това значи възможни забавяния, препроектиране и рекалкулации на цени.

Правни и регулаторни последици, които могат да стопират сделки

Данни за нарушения са изпратени до АДФИ за 38 общини, до НАП за шест, до прокуратурата и КПК за по един случай. Очаквайте по-засилен контрол на обществени поръчки, ревизии на наемни договори и по-редки, но по-оспорвани продажби. Транзакции с подценени активи са уязвими към обжалвания от конкуренти и граждански инициативи, особено в чувствителни зони като зелени площи и междублокови терени – тема, която вече пренарежда риска в столицата според нашия анализ „София на ръба“.

Какво означава това за купувачи, продавачи, наематели и инвеститори

Купувачи и наематели по общински търгове

Искайте независими оценки по международни стандарти, не само данъчни. Настоявайте за пълна документация по амортизации, инвестиции и последни преоценки. Включвайте клаузи за защита при административни забавяния и регулаторни обжалвания.

Инвеститори в ПЧП, апорти и концесии

Планирайте буфер във времето за проверка на активите и възможни преоценки. При аванси към изпълнители изисквайте ескроу сметки, етапни приемо-предавателни протоколи и ясни гаранции. Приходните модели по наеми и такси тествайте срещу сценарий за повишение до пазарни нива.

Собственици и продавачи на частни имоти покрай общински инициативи

Очаквайте по-дълги процедури при ПУП, отчуждаване и инфраструктурни проекти. Следете как корекциите в общинските баланси променят приоритизацията на разходи и тайминга на съседни публични строежи, които влияят на стойността на вашия имот.

Контекст на пазара – къде напрежението се среща с търсенето

Въпреки очаквани забавяния около публични активи, жилищният пазар остава активен, подкрепен от евтини ипотеки, както вече анализирахме в „Имотният пазар остава активен при рекордно ниски ипотечни лихви“. Премиум сегментът продължава да печели над инфлацията с ограничено предлагане и бързи разпродажби според нашия обзор на премиум жилищата, докато селските и извънградските имоти видимо се охлаждат, с фокус върху парцели с ток и вода — вижте анализа ни за селските и извънградските имоти. Паралелно, новият регламент на ЕС за краткосрочните наеми ще изчисти сивия сектор и може да пренасочи търсене към дългосрочен наем и хотелски продукти.

Проверки преди да наддавате или подписвате с община

• Изискайте последните независими оценки и доказателства за преоценка на активите
• Прегледайте амортизационни планове и капиталови разходи за последните 3 години
• Проверете налични аванси по свързани договори и статуса на изпълнение
• Оценете риска от обжалвания и регулаторни намеси в графика и модела приходи-разходи
• Заложете етапни плащания, гаранции и ескроу за защита на капитала

Корекциите, които Сметната палата наложи, ще охлаждат прибързаните сделки и ще накарат общините да играят по пазарни правила. За пазарните участници печелившата стратегия е проста – по-малко „безценови“ истории, повече прозрачност, твърди оценки и добре написани договори. Така рисковете се овладяват, а възможностите изпъкват там, където стойността е реална и защитима.