Имотният пазар остава активен при рекордно ниски ипотечни лихви, но достъпността може да се стеснява

Евтините ипотеки продължават да държат българския пазар на жилища жив и динамичен, дори на фона на възможно охлаждане в броя сделки. Купувачите със собствени спестявания и тези, които търсят подобряване на стандарта на живот, не слизат от терена, а луксозният сегмент върви по собствена траектория без очаквана корекция в цените.

Лихви срещу инфлация – защо търсенето остава устойчиво

Ипотечните лихви са на рекордно ниски нива и според Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“, остават чувствително по-ниски от отчетената инфлация. Това поддържа активни хората, които искат да повишат стандарта си на живот, да се сдобият със собствен дом или имат житейско събитие, налагащо покупка, коментира тя в ефира на Bloomberg TV Bulgaria.

Мариела Желева, брокер в Luximmo, допълва, че българските купувачи не разчитат само на евтин кредит. Значителна част от сделките продължават да се финансират със собствени средства, тъй като имотът остава предпочитана форма за съхраняване и увеличаване на спестявания.

Достъпността е по-добра от преди, но трендът може да се обърне

През последните 20 години достъпността на жилищата у нас значително се подобри – от около 18 средни годишни заплати за жилище през 2006 г. до приблизително 11 през последната година, посочи Тенекеджиева. Причината е, че в редица години ръстът на заплатите е изпреварвал инфлацията и поскъпването на имотите.

По думите й обаче моделът от Западна Европа – постепенно свиване на достъпността – може да започне да се проявява и у нас. Като ориентир тя дава двустаен готов за живеене имот в София в приличен район на ниво около 200 хил. евро, което се равнява на приблизително десет годишни заплати за средностатистически купувач.

Луксозният сегмент играе друга игра

Очакваното забавяне в общия пазар не би трябвало да засегне луксозните имоти, смята Желева. При тях цените се обосновават ясно с локация, параметри и качество на строителството, затова не се прогнозира спад.

Корекции се случват бавно и локално

Процесите в недвижимите имоти са бавни – за ценова корекция е нужно продължително отдръпване на купувачите и слаб обем сделки в рамките на година или повече, подчертава Тенекеджиева. Тя очаква спад в броя сделки и през текущото тримесечие не заради шок на пазара, а заради много високата база от 2025 г.

Когато има корекции, те обичайно се концентрират в квартали с по-слабо търсене и компромиси в инфраструктура, микролокация или продукт. В сегменти и райони с устойчиво търсене, добра свързаност и качествено ново строителство цените остават по-резистентни.

Практични ходове за купувачи, продавачи и инвеститори

• Купувачи – фиксирайте оферти и лихви навреме, преценявайте внимателно микролокация, транспорт и поддръжка на сградата.
• Продавачи – реалистично ценообразуване и безупречна подготовка на документация скъсяват срока за продажба.
• Инвеститори – търсете активи с доказано търсене под наем и стабилни наеми, избягвайте компромисни локации.

Отраслов фокус

„Адрес Недвижими имоти“ беше отличена като „Агенция на годината“ в Real Estate Awards на Imoti.net, част от Investor Media Group. Мариела Желева получи „Брокер на годината, награда на потребителите“ за 2025 г. Отличията маркират силна конкуренция и зрялост в брокерския сегмент, което допълнително повишава изискванията към качеството на услугата и прозрачността на пазара.

Посланието към пазара е ясно – докато лихвите остават ниски и собствени средства продължават да влизат в сделки, активността се запазва. Вниманието обаче се измества към достъпността и селекцията на правилния имот – локацията, качеството и устойчивото търсене ще правят разликата между активи, които държат цена, и такива, където могат да дойдат корекции.