Кипър затяга покупките от граждани на трети страни – какво означава това за пазара и за вашите сделки

• Строги зони и лимити за тип и площ на имотите, забрани около летища, пристанища и Зелената линия
• Промените за сделки на физически лица вече се обсъждат, корпоративните инвестиции влизат на масата през октомври

Пясъкът се мести под краката на чуждите купувачи в Кипър. Парламентът стартира пакет от три закона, които ще пренаредят картата на сделките за граждани извън ЕС. Фокусът е ясен – по-строга регулация и контрол с аргумент национална сигурност, а последиците за цените, наемите и ликвидността в курортните локации може да се усетят бързо.

Какво точно се предлага да се ограничи

Най-съществената промяна е географска. Предвиждат се конкретни забрани за придобиване на земя и имоти от граждани на трети страни в радиуси около критична инфраструктура – летища и пристанища, както и в съседство с линията на прекратяване на огъня, т.нар. Зелена линия. Освен териториалния периметър, законопроектите залагат и тавани за вида и площта на имотите, които могат да се купуват – мярка, насочена срещу мащабни придобивания в чувствителни зони.

Дискусиите започнаха с покупките от физически лица. За корпоративните инвестиции и сделки с компании дебатите са насрочени за октомври, което създава времеви прозорец на несигурност за по-големи проекти и фондове. При работа през представители и пълномощни се ориентирайте по актуалните изисквания за формата и удостоверяването им – затягането на пълномощните и завещанията показва как промените влияят на покупко-продажбите и защитата на имоти.

Кой е най-засегнат

Имотният регистър отчита нарастващи покупки от граждани на трети страни като ливанци, израелци, руснаци и китайци. Само през 2025 г. чуждестранните покупки са били с 66% повече спрямо 2018 г., а през първата половина на 2026 г. – с над 23% на годишна база. Именно този сегмент ще попадне под новите филтри за достъп до локации и типове активи.

Как могат да реагират купувачи и инвеститори

Ако сте гражданин на трета страна с текущо намерение за покупка в Кипър, планирайте регулаторен буфер във времето и в договора. Добавете изрични клаузи за разрешителни и зонални ограничения, преди да капарирате. Изискайте писмено потвърждение от компетентния орган за допустимост на имота – локация, вид, площ – към датата на подписване. При проекти в близост до инфраструктура и крайбрежни зони проверете карти за ограничения и проекти в развитие, за да избегнете последващо блокиране на сделката.

Инвеститорите, които обмислят алтернативи в региона, вече пренасочват внимание към пазари с по-ясни регулации и силно търсене. В България цените в големите градове ускориха през първото полугодие, а тристайните стават водещ продукт за собствени нужди – вижте анализите ни за бюджетите и динамиката в София: Тристайният излиза на преден план. За къщи около столицата вижте как се нареждат бюджетите и параметрите на активите: Къщите край София скочиха с над 80% за 5 години.

Последици за продавачи, строители и наемния пазар

Продавачите и девелопърите в Кипър, таргетиращи извъневропейски клиенти, вероятно ще трябва да прекроят маркетинга и продуктите – към EU купувачи и местно търсене, с по-малки площи и локации извън новите забранени периметри. Част от проектите може да преминат към поетапни продажби с условни клаузи за регулаторна яснота, което забавя паричните потоци.

При наемите ефектът може да е двупосочен. Ако част от недопуснатите купувачи останат в статут на наематели по-дълго, ключови локации могат да усетят допълнителен натиск върху наемните нива. Обратно, ако инвеститорски покупки се свият, предлагането на краткосрочни и ваканционни имоти за наем може да намалее и да повиши заетостта на наличните апартаменти.

Практични стъпки за сделки с повишен регулаторен риск

1) Зонална проверка преди оглед – поискайте координати и извадка за ограниченията по карта. 2) Правен преглед на нужните разрешителни, включително бъдещи подзаконови актове. 3) Договорни защити – условни депозити, срокове, възстановяване при регулаторна невъзможност. 4) Финансиране – предварителни становища от банки относно новите ограничения и въздействието им върху ипотечното одобрение. Не подценявайте и проверките срещу имотни измами – фалшиви завещания и други схеми могат да блокират сделката в последния момент.

Темпото на промените е високо и пазарът реагира мигновено. Ако сте в процес на покупка или продажба, синхронизирайте адвокат, брокер и банка, преди да поемете необратими ангажименти. Следете гласуванията в парламента през следващите седмици и планирайте сценарии А и Б – така ще запазите контрол над цената, сроковете и риска по сделката.