Затягат се пълномощните и завещанията: как новите правила пренареждат покупко-продажбите и защитата на имоти

Година след обявената битка с имотните измами Министерството на правосъдието изважда за обществено обсъждане пакет промени, насочени право в слабите звена на пазара. В центъра са общите пълномощни, обстоятелствените проверки по свидетели и завещанията без наследници – теми, които решават съдби и разместват милиони.

По-точни пълномощни, повече отговорност за нотариусите

Проектът предвижда край на бланкетните пълномощни. Документите за представителство ще трябва изрично да описват за кой имот се отнасят, каква сделка се разрешава и при какви параметри. На нотариуса се възлага изрично задължение да обяснява ясно обхвата и рисковете, за да отпадне практиката хора в уязвимо състояние да подписват без да разбират съдържанието.

За купувачи и инвеститори това означава по-малък риск от фалшива легитимация и по-чисти проверки на титула. За продавачи и наследници – повече формалности, но и по-сигурна защита срещу нежелани разпореждания от трети лица. Темата за по-строги изисквания към документирането и обяснителните протоколи вече е в центъра на предложенията за регулаторен ремонт, разгледани тук: Голям ремонт в правилата за имоти.

Публичност при завещания и сигнални лампи за собственици

Измамите с завещания на хора без наследници остават гореща точка. Предлага се всеки собственик да може да види в сайта на Нотариалната камара дали има обявен интерес или започнала процедура, свързана с негов имот. Публичността дава време за възражение, активира роднини, съседи и кредитори и охлажда опити за тихо прехвърляне.

Стоп на кошаревските свидетели и натиск за истински имотен регистър

Обстоятелствените проверки по свидетели често се използват като врата в полето. Затова проектът задължава общините да публикуват на сайтовете си всяко искане за нотариален акт по давност. Това дава шанс на засегнати лица да реагират преди актът да се издаде. Паралелно нотариусите настояват за завършване на пълноценен имотен регистър с имотни партиди, така че историята на всеки имот да се проследява бързо и на едно място.

Защо това е важно за сделките днес и утре, включително рискът от привидна легитимация при сделки след обстоятелствена проверка, е обяснено тук: Имотни измами през 2026.

Как това се отразява на купувачи, продавачи, наемодатели и инвеститори

Купувачите ще печелят от по-прозрачни проверки, но ще трябва да планират още на етап резервация време за валидиране на пълномощни и за изчакване на евентуални публични срокове за възражения. Продавачите с представители трябва да издават детайлни пълномощни и да са готови за по-строга идентификация пред нотариус. Инвеститорите, особено при сделки с проблемен произход или давностно владение, следва да преоценят дисконта за риск и да заделят бюджет за правен одит. Тенденциите към сделки на едро и навлизането на фондове в София пренареждат пазара и изискват още по-стриктни проверки и дисциплина. Наемодатели и наематели остават уязвими към онлайн измами с наеми – вижте как да се предпазите при краткосрочни и сезонни оферти тук: Фалшиви ваканционни наеми по морето.

Действайте превантивно още преди промените да станат закон

• Изисквайте пълномощни с точен адрес, идентификатори, вид сделка, ценови таван и срок на валидност. Не приемайте общи формулировки.
• Натискайте за лична поява на собственика пред нотариус или видеоидентификация по реда на закона, ако е приложимо. Всички плащания минават по банка.
• Проверявайте редовно вписвания, тежести и кадастрални данни, особено ако имотът е необитаван или в процес на наследяване. Реагирайте незабавно при съмнителни движения.
• При сделки, стъпили на обстоятелствена проверка, изисквайте пълен правен анализ и договорни клаузи за отложено плащане до изтичане на срокове за оспорване.

Ако бъдат приети, мерките ще скъсят пътя между опасността и реакцията – повече светлина върху процедурите, по-малко изненади в деня на сделката. За пазара това значи по-скъпа измама и по-евтина сигурност, а за участниците – шанс да не стигат до съдебни маратони, а до предвидими финали. Вниманието днес е най-сигурният актив – както показват и по-широките трендове на капитала, който търси адреси с по-нисък регулаторен риск в Европа и региона, разгледани тук: Лондон оглавява класацията по скъп имотен квадрат.