Данък „празен имот“ и ескроу сметки: натиск върху „тъмните прозорци“, повече сигурност за сделките

Тъмните прозорци блокират ликвидност, а сделки на данъчна оценка подкопават доверието на пазара. Пакетът данъчни идеи за 2027 г. може да размести пластовете в жилищния сегмент, като удари празните жилища, притисне сивите практики в новото строителство и пренапише правилата на сделките чрез доверителни сметки. Това следва от коментарите на Николай Господинов, собственик и управител на iBrokers, в предаването „ИмоТиТе“ по Bloomberg TV Bulgaria.

Данък „празен имот“ – повече оферти, по-малко изкуствен дефицит

Идеята е проста и остра: жилища, които не са основно жилище и не се обитават с години, да бъдат обложени с значително по-висок местен данък. Според Господинов именно в големите градове това може да отпуши пазара и да изкара наемни и продажни оферти от „консервираните“ имоти. Той посочва, че лекото повишаване на данъчните оценки по принцип качва годишния данък сгради, но не променя поведението. По-високо облагане на празните имоти обаче вече е стимул за действие. В други глобални столици фактори извън данъчната политика също влияят на пазара — например в Лондон климатичният риск вече пренарежда цените, застраховките и търсенето.

Какво означава за собственици и инвеститори

Държането на празен актив ще струва повече. Ако не използвате имота, финансовата логика ще ви тласне към два избора – отдаване под наем с деклариран доход или продажба. И в двата сценария пазарът печели ликвидност, а доходността се изчиства от скрити разходи и данъчен риск.

Ефект върху купувачи и наематели

Повече предлагане означава по-широк избор и потенциален натиск за нормализиране на цените на наемите. В част от градовете вече се вижда по-индивидуално договаряне и нарастващи отстъпки – вижте анализите за Q3 в София, Пловдив, Варна и Бургас в материала „Отстъпките растат, но цените държат“.

Вдигане на данъчните оценки – по-скъпо придобиване, ограничен пазарен ефект

Министерството на финансите предлага покачване на данъчните оценки на три стъпки – с 30% през 2027 г. и с по 35% през 2028 и 2029 г. Това означава по-висок разход при покупка заради местния данък, таксите и нотариалните разноски, както и по-висок годишен данък сгради. По думите на Господинов подобна мярка сама по себе си рядко променя траекторията на цените, но може да натежи непропорционално в по-малките общини. Исторически у нас цените следват доходите, макар да е възможен спад до 30%.

Данък върху свръхпечалбите на банките – възможен ефект върху лихвите

Идеята за 33% данък върху свръхпечалбите на банките за 2027 г. според експерта крие риск от поскъпване на кредита и по-предпазливо финансиране на строителството. Това би охладило търсенето на ипотеки при домакинствата и апетита към проектно финансиране. При настоящите нива, посочени от него – около 2.50% по ипотеките – дори умерено покачване усещимо променя вноската. Вижте как сценарий с повече готови жилища и по-скъп кредит може да огъне цените в анализа „Повече готови жилища и по-скъп кредит биха пречупили цените“.

ДДС при новото строителство и доверителни сметки – към по-чисти сделки

Предвижда се задължителна регистрация по ДДС при облагаеми доставки, свързани със земя и сгради, за да се пресекат практики на прехвърляне на десетки имоти „в един ден“ без начисляване на ДДС. Господинов оценява мярката като добра първа стъпка, но подчертава, че бизнесът ще търси нови схеми. Решение с по-дълбок ефект според него са доверителните сметки при сделките – ескроу, при които парите се освобождават след настъпване на договорени условия. Това намалява риска за купувача и дисциплинира продавача, особено при ново строителство и етажна собственост с множество плащания. Подобни защити вече са норма на зрели пазари, където потребителската защита срещу скрити разходи и непрозрачни практики се затяга – вижте како Великобритания ограничава скритите такси и въвежда лиценз за брокери в този контекст: „Великобритания слага таван на скритите такси“.

Как да играете ходовете си сега

• Собственици на празни жилища – оценете доходността при отдаване срещу очаквания по-висок годишен разход. Формализирайте договорите и данъците, за да избегнете санкции.
• Купувачи – калкулирайте по-високите такси при сделка заради данъчните оценки. Използвайте ескроу, ако е наличен, и договорни етапи на плащане при ново строителство.
• Инвеститори – моделирайте сценариите за лихвите и финансирането. При по-строг ДДС режим и ескроу контрол маржовете ще зависят повече от реалната стойност на проекта.
• Наематели – следете пазари с висок дял „тъмни прозорци“. Ако данък „празен имот“ влезе, изборът и преговорната ви позиция вероятно ще се подобрят.

Данък „празен имот“ и ескроу сметките са инструменти, насочени към едно и също нещо – да върнат активите в оборот и да направят паричните потоци по-прозрачни. Ако регулаторът допише правилата умно, 2027 г. може да донесе по-малко „тъмни прозорци“, повече реални оферти и сделки, които се случват по правилата на модерния пазар.