Баклаян очаква ~20% номинален спад на цените за 2–4 години; реално до ~40% за 5 г. заради инфлацията

Сделките се топят, крановете още жужат, а цените се държат на високо плато. Финансовият анализатор и експерт по имотни сделки Макс Баклаян постави диагноза, която пазарът отдавна шепти – цикълът се обръща. По думите му имаме спукан балон, видимо свиване на активността и сериозен риск за купувачите, които преследват доходност вместо дом.

Дом или инвестиция – как да играете в обръщащ се цикъл

Ако купувате за живот, не за спекула, правилото е ясно – ипотеката ви не бива да надхвърля около 30% от нетния семеен бюджет. Намерите ли точния апартамент в точния квартал, отлагането може да ви струва самото жилище. Дори цените леко да отстъпят до лятото, конкретният имот вероятно ще е изчезнал. Ако се колебаете между наем и покупка, вижте модела „и двете“.

Ако купувате за инвестиция, Баклаян е категоричен – търпение. Очакването му е за приблизително 20% номинален спад на цените за 2 до 4 години, а при упорита инфлация кумулативното поевтиняване в реални пари може да стигне около 40% за 5 години. Това прави купуването на пик трудно за оправдание, освен ако не намирате уникална стойност или висок, сигурен наем.

Лихвеният риск засега изглежда овладян според него – банковата система е силно ликвидна, а след влизането в еврозоната минималните резерви паднаха и банките имат стимул да кредитират. Рязък скок на лихвите не е базов сценарий, но домакинства с 40-50% дял на ипотеката в бюджета остават уязвими дори при леки повишения и при настъпателна инфлация.

Прочетете още свързани анализи и водачи: повече готови жилища и по-скъп кредит биха пречупили цените, мнение, че цените следват доходите, но е възможен спад до 30%

Сделките се свиват, цените се инатят – класическият сигнал за завой

Пазарът вече показва спирачни светлини. По данни, цитирани от Баклаян, броят сделки в Q1 е спаднал с над 15% на годишна база, във Q2 – с близо 18%, а в Q3 – с над 22% или около 13 000 сделки по-малко за тримесечие. Ако темпът се запази, 2026 може да затвори с приблизително 175 000 сделки – под нивата от 2010. Това не е просто охлаждане, а смяна на тенденция.

София засега стои по-стабилно, както често се случва в края на цикли, след години на най-голям ръст на цените, но Варна вече отчита осезаем спад в активността. Парадоксът с устойчивите средни цени има обяснение – сделките „на зелено“ се стопиха рязко, а купувачите се насочиха към завършени жилища с по-висока цена, но с нулев риск за довършване.

Недостъпност и ипотечен натиск върху купувачите

Цените изпревариха доходите. В София делът на покупките с ипотека по думите на Баклаян е скочил от 68% до около 80% за година – тревожен знак за напрежение в достъпността. Когато голяма част от пазара се крепи на кредит, всеки трус в доходи или лихви се пренася мигновено в цените и ликвидността. Правилото за оцеляване остава непроменено – буфер, стабилни доходи, фиксиран план за погасяване и отказ от прекомерен дълг.

Покупка на зелено – тънкият лед в късния цикъл

Кранове има, но евтиният капитал изтича, а апетитът към риск изстива. Според Баклаян много строители са разкрачили портфейли със заемни пари. Забавянето на продажбите на зелено може да извади на повърхността стари призраци – замразени обекти и прехвърляне към банки и нови инвеститори, както през 2009-2011.

Минимум проверки, преди да капарирате

• Ескроу сметка и поетапни плащания срещу завършени етапи
• Пълна проверка на финансирането на проекта и обременеността на терена
• Разрешения за строеж, актове, договори с изпълнители, реалистичен график

Свръхпредлагане зад витрината и регионални дисбаланси

Високите етикети не значат дефицит. По думите на Баклаян между 30% и 35% от жилищата в страната стоят празни, а в Бургас делът на необитаемите домове стигал около 50%. Този скрит буфер е потенциална вълна от предлагане, ако собствениците загубят вяра в бързата капиталова печалба или доходността от наем остане слаба.

Демографията не помага – страната се свива и застарява, докато мигрантска работна ръка запълва предимно нископлатени позиции. Това ограничава покупателната способност, особено в градове, където цените вече са откъснати от местните заплати. Във Варна, например, квадрат за няколко хиляди евро е несъизмерим с типичния доход – индикатор за пренатягане.

Когато скъпото ново не е непременно по-добро

Парадоксът на последните години – новото строителство е скъпо, но не винаги качествено. Самият Баклаян посочи, че купува старо строителство за близки, защото локация, разпределение и реални площи често бият лъскавите фасади. Строителните разходи са под натиск, което обяснява част от цените, но купувачите трябва да гледат отвъд шоурума – конструкция, материали, общи части, реална площ и управление на етажната собственост.

Икономиката натиска спирачката, имотите усещат първи

Свиването на сделките удря и периферията на пазара. Баклаян изчислява, че ако 50 000 по-малко сделки минат без брокери, само от пропуснати 3% комисиони в икономиката няма да се влеят около 500 млн. евро – потребление, което няма да стигне до курорти, магазини и услуги. Добавете по-тесни бюджетни дефицити, рецесионни облаци над Германия и по-малко обяви в ИТ, и ще получите среда, в която имотите трудно ще държат пикова инерция.

Тактическа пауза за младите купувачи

За хора на 25-30 години наемът може да е разумна междинна спирка. Идеята е проста – инвестирайте в умения и активи, които печелят в инфлационна среда, натрупайте буфер и насочете капитала към имот, когато цикълът даде по-добър вход. Междувременно пресмятайте студено – брутен наем срещу нетна вноска, реална доходност срещу алтернативна възвръщаемост, качеството на сградата срещу маркетинга.

Посланието зад цифрите е ясно – идва пазар на купувача, но не за всеки и не на всяка цена. Домът се купува с математика и дисциплина, инвестицията – с търпение и проверка. Времето на лесните печалби от квадратни метри отминава, идва времето на умните сделки.