Нова бариера пред сделките: 1 от 6 продавачи блокира пред нотариус заради дългове към НАП – ето как купувачи и инвеститори да затворят имот без забавяне

• Нотариусите вече спират сделките при неплатени публични задължения на продавача
• Проверка и плащане онлайн за минути с ПИК или КЕП спестяват седмици нерви
• Инвеститорски подход: купувачът може да погаси дълга от продажната цена и да спечели в преговорите

Ако ви се струва, че всичко по сделката е подредено – оценка, финансиране, данъчни оценки, такси – а на масата при нотариуса изведнъж се вдига червен флаг, най-вероятно причината е една. След май 2024 г. нотариусите проверяват в реално време в НАП има ли неплатени публични задължения на продавача и ако има, няма сделка, докато не се платят. В последните месеци аз лично видях как апартамент с подписан предварителен договор и осигурен кредит заседна заради 1200 лв. стари осигуровки. Затворихме го същия ден, но само защото бяхме предвидили в договора купувачът да погаси дълга от цената.

Правилото, което обръща хода на сделката

С промени в Данъчно-осигурителния процесуален кодекс в сила от май 2024 г. нотариусите, съдиите по вписванията и длъжностни лица са длъжни да проверят в НАП задълженията на продавачи на имоти и МПС, на лица, учредяващи ипотеки или особен залог. Ако има дълг, изповядване няма да има, докато не бъде погасен. По-малко от година след старта системата вече е използвана над 1,6 млн. пъти, като при 286 329 проверки са установени задължения – близо 17,5% от случаите. Погасени са над 260 млн. лв., показва статистиката на приходната агенция.

Как продавачите да не губят седмици заради 200 лв. лихва

Преди да обявите имот за продажба, направете си 5-минутен финансов check-up. Онлайн услугата на НАП „Справка за задълженията с възможност за извършване на плащания“ е достъпна с ПИК или КЕП и позволява веднага да платите установен дълг. В практиката си включвам тази стъпка още в първата среща със собственика – създава доверие и спестява преразписване на часове при нотариус. Ако имате честота на закъснения, активирайте месечните известия през „Управление на контактна информация“ в портала на НАП – имейл или телефон за ранно предупреждение често означават навременна реакция и спокойна сделка.

Ход за купувачи и инвеститори: превърнете спирането в предимство

Задълженията на продавача не са ваша вина, но могат да станат ваш инструмент. В предварителния договор заложете механизъм за погасяване на дълга от продажната цена при нотариуса. Това ускорява финала и може да отвори врата за ценова отстъпка, защото премахвате бариера за насрещната страна. Текстът работи в реални сделки, напр. „Страните се съгласяват при установено публично задължение към момента на изповядване купувачът да заплати същото директно към НАП, като сумата се приспада от продажната цена.“ При корпоративни продавачи следете ДДС и корпоративния данък – в две сделки на бизнес имоти ми се наложи да координираме плащания към НАП в деня на изповядване, за да не се блокира вписването на ипотека.

Ефектът по веригата: от жилища до паркоместа

Новият филтър действа не само при апартаменти и къщи, а и при гаражи, ипотеки и МПС. В градовете, където паркирането е хроничен проблем, ликвидността на гаражите расте и времето до сделка се скъсява – всяко административно забавяне тежи повече. Ако разглеждате тези активи, вижте защо се очертават като ударна ниша през 2026 г. в анализа ни „Гаражите излизат на първа линия през 2026“.

Практическа рамка за безболезнено изповядване

За продавачи

Проверете и платете задълженията онлайн 3 до 5 дни преди нотариуса, за да се отразят системно. Носете платежни нареждания. Ако имате временна ликвидна дупка, преговаряйте за сценарий купувачът да погаси дълга от цената. Препоръчвам и изваждане на удостоверение от НАП за липса или наличие на задължения – не е задължително, но често ускорява проверките.

За купувачи

Включете в предварителния договор клауза за сетълмент на публични задължения от цената, краен срок за предоставяне на платежни документи и право за отлагане на изповядване, ако системата на НАП още не е обновена. При банково финансиране синхронизирайте с банката, за да позволи директен превод към НАП от ескроу или от покупната сума.

За наемодатели и дългосрочни инвеститори

Дълговете на продавача са индикатор за натиск върху цената и времето. В портфейлните придобивания нарочно проверяваме за данъчни рискове – често това отключва допълнителна отстъпка или по-дълъг гратисен период за предаване на обекта. Ако държите активи в чужбина, прегледайте и режима на деклариране – тук събрахме ключовите правила и санкции в „НАП насочва прожекторите към имотите в чужбина на българите“.

Наблюдения от терен: малки детайли, голяма разлика

В две от последните десет сделки при мен проверката на нотариуса „светна в червено“. В първия случай закъсненията бяха по здравни осигуровки, във втория – по глоба от КАТ. И в двата случая имаше решение на място, защото договорът допускаше директно погасяване от цената, а купувачът беше подготвен с банков достъп. Когато този детайл липсва, линията се къса – пренасрочване, нови удостоверения, изтичащи одобрения. Това е разликата между сделка с три подписа и сделка с три пречки.

След като НАП вече е реален gatekeeper на финала, победителите са онези, които играят на две дъски – финанси и процедура. Подгответе си ходовете отрано и използвайте правилото умно. То може да спре сделката ви – или да ви даде точния лост в преговорите.