София въвежда „улов на добавената стойност“ при имотите – готви се фонд „Благоустройство“, който ще пренареди про фромите и цените на земята

• Не е нова плоска такса, а отчисление върху реално повишената стойност при метро, ПУП и други общински намеси
• Средствата ще са целеви за улици, тротоари, детски градини, канализация и зелени площи
• Очакван хоризонт на ефектите – над 5 години, а още сега при ПУП се правят оценки на поемния капацитет

София превръща терени в апетитни зони с метро, нови булеварди и по-високи параметри по ПУП, но печалбата от този скок в цените отива изцяло при собственици и инвеститори. Градската управа вече работи по механизъм част от тази добавена стойност да остава в общината и да финансира инфраструктура в същите квартали. Идеята за фонд „Благоустройство“ получи подкрепа от регионалния министър арх. Иван Шишков и кмета Васил Терзиев и се подготвя законодателен пакет.

Какво точно се готви и къде ще тежи най-много

Според зам.-кмета по градско планиране арх. Любо Георгиев общината няма амбиция за нова фиксирана такса, а за отчисление, обвързано с реалното увеличение на стойността на конкретния имот. Повишението идва от общински действия – метро, детска градина, реконструкция на булевард, озеленяване, промяна на устройствен статут или ПУП с по-високи параметри. Дори обявяването на бъдеща метростанция покачва цените в зоната.

Практически това е модерна форма на „land value capture“. Исторически у нас преди 1945 г. до 75% от този uplift е оставал в общината. Сега се обсъжда „значителна част“, но без посочен процент. Паралелно градът вече оценява поемния капацитет при всяка заявка за изменение на ПУП – налични места в детски градини, натоварване на улици и канализация, дял на озеленяване – и кани инвеститорите да участват в преодоляване на дефицитите.

Инвеститори и строители – как се пренареждат про фроми и преговори

Новият механизъм ще влияе най-пряко при проекти, които търсят допълнителни параметри, както и при парцели в радиус на бъдещи метростанции. Очаквайте:

• Още на ниво due diligence – оценка на вероятния uplift и на потенциалното отчисление към фонда, за да не се „изяде“ маржът (вж. как Гърция въвежда единен регистър на имотите и съкращава дю дилиджънса)
• По-дълбоки преговори с общината по ПУР и ПУП, включително опции за целево финансиране на прилежащи улици, тротоари или детска инфраструктура
• По-високи изисквания за фазация на проектите, ако капацитетът на мрежите е на ръба

Само да се групират съществуващи такси не стига – за 2024 общинските приходи от такси са около 5,86 млн. евро, а единични инфраструктурни проекти струват от 7 до 24 млн. евро. Затова отчислението върху добавената стойност е ключовото парче от пъзела.

Собственици и продавачи на земя – преразпишете очакванията си

При промяна на устройствен статут или близост до ново метро повишението в цената може да е двуцифрено или многократно. С фонд „Благоустройство“ част от този скок вероятно ще се върне в квартала като улици и социална инфраструктура. За продавачите това означава реалистично преоценяване на офертните цени и клауза за регулаторен риск в предварителните договори. Разпределението по чл. 16 ЗУТ остава – до 25% от площта за публични нужди – но към него може да се добави и новото отчисление върху стойността. Контекстът на пазара също се охлажда: Имотният пазар влиза в студена фаза.

Купувачи и наематели – по-добра среда, но възможен ефект върху цените

Целевото финансиране на тротоари, осветление, канализация и зелени зони ще повиши качеството на живота в новите квартали. Част от разхода на инвеститорите може да се прехвърли в крайните цени и наеми, особено при премиум и добре свързани локации, а вторичните имоти с по-слаба свързаност може да изостават. Вижте как пазарът се движи „с две скорости“ – фокусът върху качествения продукт се засилва: Пазар с две скорости през H1 2026.

Какво минава през парламента и каква е ролята на министерството

„Спаси София“ предлагат 50% от таксите за разрешение за строеж и за въвеждане в експлоатация, плюс глоби, да пълнят фонда и средствата да се харчат само за инфраструктура. Регионалният министър подкрепя идеята за „неприкосновен“ целеви фонд, който да се използва само по правила, а не по политическа преценка. За реализация са нужни промени в ЗУТ, Закона за публичните финанси и закона за местните данъци и такси.

Практични стъпки за участниците на пазара

• Инвеститори – заложете редовна преоценка на земята в моделите, с чувствителности за отчисления при upzoning и метро. Преговаряйте за поетапно участие в локална инфраструктура срещу яснота по срокове и параметри
• Собственици на парцели – включете клаузи за регулаторни промени в LOI и предварителни договори. Проследете процесите по ПУП и оценките на поемния капацитет
• Купувачи – при ново строителство проверявайте какво и кога е планирано като инфраструктура. Реалните срокове и рискове по проекта често се крият в детайлите, вижте още: От „едно отключване“ до месец работа
• Всички участници – имайте предвид, че от 2027 г. се планира поетапно вдигане на данъчните оценки, което ще засили общата фискална тежест по сделки и притежание. Подробности: Поетапно вдигане на данъчните оценки от 2027 г.

Парите срещу нуждите – защо без uplift фонд сметката не излиза

София събира под 6 млн. евро годишно от такси, но единични улични и булевардни проекти струват от 7 до 24 млн. евро. Ново училище изяжда целия обем такси за година. Именно затова фонд, който черпи от добавената стойност при частни печалби, е логичен източник за масови публични инвестиции и същевременно държи парите в кварталите, където са генерирани.

Ако строите, купувате или продавате в София през следващите години, калкулирайте регулаторния риск не като „черен лебед“, а като базова линия. Фондът „Благоустройство“ цели да върне част от печалбите в инфраструктура, което повишава качеството на средата и дългосрочно подкрепя стойността на активите – но краткосрочно ще изисква по-прецизни сметки, по-твърди преговори и по-реалистични очаквания за цената на земята и рентабилността.