Пазар с две скорости през H1 2026 – премиум активи летят, вторичните изостават

• Капиталът се нарежда за качествени и устойчиви имоти, а продуктът е къс
• Вакантността при индустриално-логистичните площи удря дъно, ритейлът става дестинация

Българският имотен пазар влезе в 2026 г. с ясно разграничение – активи с качество и ESG профил ускоряват, вторичните се борят за видимост. Данните на Colliers за първото полугодие фиксират нова нормалност: селективност при капитала, глад за премиум продукт и преминаване към формати, които смесват работа, живот и потребление. На този фон BalREc 2026 на 29 октомври в Sofia Event Center събира инвеститори, банки и девелопъри, за да очертае следващия цикъл.

Капиталът търси продукт, доходността е стабилна

Инвестиционният обем през H1 2026 е малко под 188 млн. евро, изцяло с местен произход, като до края на годината се очаква около 405 млн. евро при навлизане на международен капитал. 82% от сделките са в доходоносни активи, а prime доходността стои стабилно – 7.50% за офис и индустриално-логистични имоти и 7.75% за ритейл. Липсата на качествен продукт изтласква интереса към модернизация, repositioning и redevelopment. Ако продавате, ESG сертификация, енергийна ефективност и технологични обновления вече са билет за по-добра цена. Ако купувате, value-add стратегии с ясна енергийна и операционна програма изпреварват пазара.

Офисите повишават летвата

В София има над 2.52 млн. кв. м клас A и B, но битката се води в премиум сегмента. 29% от усвояването през H1 идва от премествания, главно от клас B към клас A, а над половината наети площи са в зелено сертифицирани сгради. Хибридният модел остава, посещаемостта расте и наемателите искат локация, светлина, удобен достъп и услуги на приземно ниво. Наематели, които планират растеж, печелят при ранно договаряне в сгради с ESG профил. Собственици на клас B трябва да премислят сериозно капекс за апгрейд, иначе рискуват продължителна вакантност.

Индустрия и логистика при вакантност на дъното

Усвояването в София достига 78 900 кв. м за H1 спрямо 8600 кв. м година по-рано, 92% е ново търсене, а вакантността пада до 1.3%. Ограничението не е в наемателите, а в терените, инфраструктурата и електрозахранването. Конкурентните проекти вече интегрират автоматизация, фотоволтаици и battery storage, а нарастващото търсене на data centers повишава летвата за енергийна и мрежова свързаност. За инвеститори това означава предварителни договори за мощност, парцели с логистичен достъп и проектиране с оглед на роботика и AI натоварване. Наемателите печелят с ранни pre-lease договори при дефицит на качествени обекти.

Ритейлът преминава от кутии към дестинации

Вакантността в търговските центрове е около 2.3%, а retail парковете работят почти на пълна заетост. Три нови проекта добавят 71 500 кв. м, но посоката е ясна – по-големи и разнообразни дестинации с мода, F&B, услуги, забавления и събития. Свеж капитал влиза в регионалния сегмент, включително чрез сделки като финансирането на NEPI Rockcastle от ЕБВР, което подсилва конкуренцията за силни локации. Междувременно София води региона по нови търговски площи, а ритейл парковете диктуват посоката. По-старите молове ще гонят конкурентоспособност чрез обновяване, репозициониране и нов tenant mix. За наематели това е момент за договори в локации с трафик и събитийна програма, за собственици – активен asset management и партньорства с оператори на развлечения и услуги.

Mixed-use и градски екосистеми

Многофункционалните активи вече представляват 9% от инвестиционния обем, а смесването на жилищно, офисно, търговско и развлекателно съдържание става стандарт. Такива проекти разпределят риска и създават по-устойчиви потоци на наеми. Инвеститорите, които калибрират правилно микса спрямо кварталната демография и мобилност, улавят премия за ликвидност и дългосрочна стойност.

Жилищата навлизат в селективна фаза

В София се предлагат 7630 жилища в активен строеж с общо около 810 000 кв. м, а наличният обем може да се абсорбира за близо 11.7 месеца при текущо търсене. Пазарът не показва свръхпредлагане, но конкуренцията между проектите се засилва и периодът на абсорбция вероятно ще нараства с навлизане на нови етапи. Купувачите стават по-взискателни към локация, паркиране, устойчивост и услуги, а разработчиците печелят с ясна концепция, фазиран риск и прозрачни общи разходи. За инвеститори под наем ключът е в енергийно ефективни сгради и микролокации с удобен транспорт и услуги.

Практични ходове сега

• Инвеститори – таргетирайте value-add с ESG ъпгрейд и осигурено електрозахранване, locking in стабилни prime наеми
• Собственици на офис и ритейл – планирайте капекс за сертификация, удобства и активен маркетинг на общите зони
• Наематели в индустрия и логистика – резервирайте рано, проверявайте мощности, достъп и автоматика
• Купувачи на жилища – сравнявайте общите разходи и енергийната ефективност, не само цената на кв. м

Октомври поставя следващия дневен ред

BalREc 2026 ще се проведе на 29 октомври в Sofia Event Center. Темите включват движението на капитала, офисната и работната екосистема, индустриално-логистичната инфраструктура в контекста на AI, следващата глава на ритейла и новите жилищни концепции. Данните за H1 вече очертаха пазар с две скорости, а отговорите как да играем победоносно в следващия цикъл предстои да бъдат формулирани именно там.