Продажба на фирмен апартамент: ДДС капани и как да не изгубите 20% на масата

• Продажба на офис-апартамент от фирма обикновено е освободена от ДДС, ако имотът не е „нов“ по ЗДДС
• Имате право на избор да начислите ДДС – често изгодно при купувач, регистриран по ДДС
• Наем между собственик и дружество се третира като взаимоотношение със свързано лице и се декларира в ГДД по ЗКПО

Все повече компании освобождават офис-апартаменти, за да отключат оборотни средства. Една отметка в данъчния режим може да промени цената ви с 20% и да реши дали купувачът остава или изчезва. НАП припомня правилата за ДДС при продажба на фирмен имот и какво задължително да впишете в годишната корпоративна декларация, ако отдавате имот под наем на собствената си фирма.

Кога продажбата е без ДДС по закон и кога не

По подразбиране продажбата на сграда, която не е „нова“ по ЗДДС, е освободена от ДДС. „Нова“ не означава „построена скоро“, а се мери по ключова дата – издаването на Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация. Ако към датата на сделката са изминали повече от 60 месеца от този документ, имотът не е нов и може да се продаде без начисляване на ДДС.

Важно – ако при покупката не сте ползвали данъчен кредит, продажбата като освободена не води до корекции. Ако обаче сте ползвали ДК и продадете като освободена, задействат се корекции по чл.79 ЗДДС за дължим данък в рамките на корекционния период за недвижими имоти.

Как да разберете дали вашият имот е „нов“ за целите на ДДС

Проверете датата на Акт 16 или еквивалентния документ. Не я бъркайте с годината на строеж. Точно тази дата отключва или заключва 60-месечния прозорец и определя дали сте в освободен режим. Казуси без Акт 16 са червен флаг за сделки – вижте и реален случай за рискове при липсващи документи в нашия материал: Варна готви запечатване на незаконен жилищен комплекс в „Баба Алино“ – червен флаг за сделки без Акт 16.

Да обложа ли доброволно сделката с ДДС – кога има смисъл

ЗДДС дава право на избор да обложите и „стар“ имот с ДДС. Това има практичен ефект при купувач, регистриран по ДДС, който иска да ползва данъчен кредит. В такива сделки често се договаря по-ниска нетна цена с начислен данък, който купувачът си възстановява – печелят и двете страни. Ако купувачът е физическо лице или фирма без регистрация по ДДС, начисленият данък повишава крайната цена и може да ви направи неконкурентни. Подобно структуриране се вижда все по-често в сделки в премиум сегмента — вижте примери от луксозния сегмент в Пловдив.

Ако решите да обложите по избор, отразете избора в документацията по сделката и фактурата и подайте в срок във вашите ДДС дневници. Планирайте ефекта върху кешфлоу, особено ако ви предстои възстановяване или плащане на данък в периода.

Корекции на данъчен кредит при продажба

Ползвали ли сте ДДС при придобиването или основен ремонт на имота, а сега продавате като освободено доставчик – пригответе се за корекции по чл.79 ЗДДС. За недвижими имоти корекционният прозорец е дълъг, което значи, че част от първоначално приспаднатия ДДС може да стане дължим. Планирайте това в ценообразуването и преговорите.

Наем между собственик и неговата фирма – какво и къде се декларира

Когато собственик или управител отдава лично свой имот под наем на собственото си дружество, това е взаимоотношение между свързани лица. В ГДД по чл.92 ЗКПО, част VI, се декларират:

– разходите на дружеството за наем към свързаното лице през годината, и ако към 31 декември има неплатен наем – задължението като салдо към свързани лица. Уверете се, че наемът е на пазарни нива и имате документирани бенчмаркове. Подценен или завишен наем може да доведе до данъчни корекции, включително скрита разпределена печалба. За по-добра превенция срещу недобросъвестни практики вижте нашия материал за рискове за купувачи и как да се защитите.

Тази тема е особено чувствителна при инвеститори със СПВ структури и семейни компании, които държат имоти в лични активи, но ги използват в търговската дейност. Добрата документация пази сделката, репутацията и джоба.

Контекстът на пазара – защо детайлите по ДДС и свързани лица имат по-голяма тежест днес

В среда, в която купувачите преглеждат внимателно разходите за притежание и търсят прозрачност, чистата данъчна структура може да бъде конкурентно предимство. Вижте какво движи търсенето и как се пренареждат приоритетите на купувачите в нашия анализ: Българският пазар на имоти през 2026: от емоции към стойност, от квадрат към жизнена среда.

Преди да пуснете фирмен апартамент на пазара, направете кратък чеклист: извадете Акт 16 и проверете дали 60-те месеца са изтекли, изберете режим на облагане спрямо профила на купувача и ефекта върху цената, калкулирайте потенциални корекции на ДДС и актуализирайте раздела за свързани лица, ако имате наеми вътре в групата. Така сделката остава чиста, а офертата – убедителна.