След еврото сделките се охлаждат, не и цените – София натиска към 3000 евро/кв.м, новото строителство държи фронта

• Рекордният брой покупки от 2025 г. отстъпва на по-внимателни сделки за собствено ползване
• София вече е 2600-2700 евро/кв.м, Варна около 2000 евро, Бургас 1600-1800 евро
• Очакванията са за стабилни до леко растящи цени, подкрепени от кредитиране и поскъпнали входни разходи

Еуфорията от 2025 г. се изпари, но цените не помръдват надолу. След присъединяването към еврозоната пазарът излезе от режим на паник букинг и влезе в по-нормален ритъм – по-малко сделки, повече проучване, по-разумни оферти. Купувачите спряха да купуват от страх, започнаха да купуват от нужда. А квадратът в големите градове продължава да струва скъпо.

От пик към нормалност – как се пренаредиха сделките

Експерти отчитат, че 2025 г. е донесла необичайно силна активност, движена от очакванията за еврото и бързото „паркиране“ на свободни средства в тухли. Само в София тогава са изповядани около 22 000 сделки с жилища, в Пловдив под 6000, а във Варна и Бургас по приблизително 3500. Днес инвеститорският ентусиазъм се е охладил, а на преден план излизат домакинства, които купуват за живеене и отново сравняват, преговарят и проверяват детайлите преди подпис.

Цените днес – столицата дърпа, морето следва

При новото строителство няма признаци на отстъпление. Причината е комбинация от по-скъпа земя, по-високи заплати в строителството и оскъпени материали – буфер, който крепи цените дори при по-малко сделки. Контролът върху земята често е ключът към маржа – вижте модела за наеми, който превърна веригата в имотен гигант.

По данни на брокери София вече се движи около 2600-2700 евро/кв.м, приблизително 20-25 процента над миналото лято. Варна е по-ниско – около 2000 евро/кв.м, а Бургас остава в коридора 1600-1800 евро/кв.м. Тенденцията е сходна навсякъде – по-спокоен пазар, стабилни етикети.

Новото строителство печели битката за интерес

Купувачите продължават да търсят нови сгради заради енергийната ефективност, по-добрите общи части и гъвкавите схеми на плащане. Там обаче преговорите са по-твърди, защото себестойността не позволява резки отстъпки. Ако залагате на „зелено“, проверявайте статуса по актове, ескалационни клаузи в договора и реалния напредък на строежа.

Как да играят купувачите и продавачите сега

За купувачи – изискайте предварително одобрение от банка и сравнете ТГЛП, такси и наказателни клаузи. При готови имоти се отваря пространство за преговор на цена, мебели или паркомясто, особено ако обектът стои на пазара над 60 дни. При ново строителство фокусирайте проверката върху инвеститора, гаранциите и графика за въвеждане в експлоатация.

За продавачи – ценообразувайте по данни за скорошни съпоставими сделки, не по оферти. Пълният пакет документи, ясно описани бонуси и дребни козметични подобрения съкращават времето до сделка и пазят исканата цена при днешната по-умерена активност.

Поглед на инвеститора – доходност, наеми и регулации

Доходностите при дългосрочен наем зависят силно от квартала и типа имот. Ако диверсифицирате към наеми, отчетете новите прагове и изисквания по ДДС при по-високи месечни приходи – вижте детайлите тук: Наемите и ДДС: кога възниква регистрация. За краткосрочни нощувки не подценявайте разрешителните и данъците – Airbnb не е просто наем. Ако гледате към ваканционни локации, обърнете внимание къде отиват бюджетите на чуждестранните купувачи – Крит излиза на върха с ваканционни имоти.

Контекстът отвъд България подсказва, че континентът вече ускори оборотите през 2025 г., докато тук активността се забави – прочетете къде са възможностите през 2026 г.: Европа купува повече, България натиска спирачките и Европейските сделки набират скорост, България охладнява. Ако гледате към бизнес имоти, текущият апетит към офиси и индустриални площи остава осезаем – вижте данните за първото полугодие.

Перспектива до края на годината – умерен оптимизъм с условности

Брокери очакват след лятото пазарът да живне, без цените да избухват. По-агресивни прогнози виждат София да доближи 3000 евро/кв.м в обозримо време при запазено банково финансиране. По-умереният сценарий предвижда стабилни нива или лек ръст и по-ниска скорост спрямо последните три години. Следете лихвите, темпа на ново предлагане и макроикономическите рискове. За баланса риск-възвръщаемост вижте и анализа за натиска от рецесия и инфлация върху имотите през следващите 2-3 години – подробности тук.

Дъното не се вижда, но и пикът на темповете остана в огледалото за обратно виждане. За купувача това значи време за по-добра подготовка и по-остри преговори. За продавача – време за прецизно ценообразуване и професионално представяне. За инвеститора – време да смята нетна доходност, данъци и сценарии, преди да натисне „купи“.