Европа купува повече жилища, България натиска спирачките – къде са шансовете за сделки през 2026

• 17 от 20 пазара в Европа с ръст на продажбите през 2025 г., България е сред трите с понижение
• Словения води с близо 30% ръст, Хърватия се свива заради скок на цени и наеми
• У нас обемът остава висок – 92 500 сделки, но 2026 г. влиза в режим на по-умерена активност

Европа натиска газта, но България сменя предавка. През 2025 г. 17 от 20 изследвани пазара в ЕС увеличават продажбите на жилища, докато у нас броят на сделките намалява. В началото на 2026 г. динамиката видимо се охлажда – сигнал не за криза, а за връщане към по-нормални скорости след няколко години на бум и двуцифрен ръст на цените.

Къде кипи пазарът и къде изстива

Словения отчита най-силен ръст на продажбите за 2025 г. – около 30%. Следват Литва, Австрия и Белгия с над 20%. На обратния полюс е Хърватия с над 4% спад на сделките, обясним с рязко покачване на цените на жилищата с над 14% и наемите с близо 40%, подхранени от туристическия натиск.

Веднага след Хърватия по отрицателни резултати се нареждат България с около -2,5% и Полша с лек минус. Това контрастира с нагласите у нас през 2025 г., когато очакванията за еврозоната и инерцията от предходните години поддържаха силно търсене, въпреки покачването на цените в много градове.

Обемът в България остава значим, но темпото пада

Въпреки спада по линия на годишната динамика, България запазва солиден мащаб – около 92 500 продадени жилища за 2025 г. За сравнение Франция минава прага от 1 милион сделки, а Нидерландия е на втора позиция по обем. Словения, въпреки рекордния процентен ръст, е последна по бройки с малко над 11 хиляди – напомняне, че размерът на пазара има значение.

Второто тримесечие на 2026 г. вече показва по-умерена активност спрямо рекордите от предходната година – пазарът се нормализира, преговорите се връщат на масата, а бюджетната дисциплина отново води сделките.

Какво движи търсенето в ЕС и у нас

Спадналите лихви по заемите в Европа, по-добрата достъпност на ипотеките, стабилната заетост и по-широкото предлагане поддържат търсенето. Основната мотивация остава покупка за собствено ползване, следвана от инвестиционни покупки, включително във ваканционни и студийни сегменти.

Как да играете ходовете си през 2026

Купувачи

Времето отново е на ваша страна. Планирайте повече огледи, проверявайте документацията в детайл, особено при по-стари сгради или обекти с промени. Във Варна например лавината от удостоверения за търпимост повишава нуждата от правни проверки – вижте контекста тук: Варна под лупа: удостоверения за търпимост и риск за сделки.

Ако купувате с ипотека, фиксирайте условията своевременно и калкулирайте бъдещите разходи. От 2027 г. се очакват промени в имущественото облагане, които могат да повлияят на общата ви сметка – детайли тук: Имотният данък тръгва нагоре от 2027 г.

Продавачи

Ценообразуването вече не прощава грешки. Избягвайте да гоните върховете от последните години и работете с актуални пазарни сравнения по квартали. Подгответе документите предварително и бъдете гъвкави при условията за затваряне – по-дълъг срок за финансиране, поетапно напускане, дребни ремонти в пакет.

Инвеститори и наемодатели

Доходността се крепи на реалистични наеми и ниска вакантност. В туристически и университетски зони натискът върху наемите остава осезаем, но ликвидността при препродажба се нормализира. Оглеждайте и сегмента на бизнес имотите, където апетитът за сделки не се е стопил – вижте данните за първото полугодие: Бизнес имотите в България – второ полугодие с апетит за сделки.

Не подценявайте латентните запаси – близо 1.6 млн. празни жилища у нас са шанс за конверсия и реновации с добавена стойност. Анализ тук: 132 млрд. евро зад спуснати щори.

Наематели

В локации с инфраструктурни ремонти и трафик преместванията поскъпват и огледите се разместват – следете местните фактори. Пример около Пловдив: авариен ремонт на мост и ефекти върху наемите. Преговаряйте за по-дълги срокове и ясна индексация, ако искате предвидимост.

Какво да следите до края на годината

Посоката на лихвите в еврозоната и политиката на банките у нас ще диктуват темпото на покупките. Регулаторни промени като актуализацията на данъчните оценки за 2027 г. стават ключов фактор в бюджетите на собственици и инвеститори. Следете и предлагането – в градове с по-бързо строителство прозорецът за договаряне е по-широк, докато в топ квартали на големите градове дефицитът на качествени имоти продължава да поддържа цените устойчиви.

Европейският пазар върви напред, българският редуцира оборотите. За информирания купувач, продавач или инвеститор това не е спирачка, а шанс – повече време за проверка, по-смислени преговори и сделки, които устояват на следващия цикъл.