София: сделките със спад ~22% на годишна база, а цените продължават да растат с около 15%

• Обемът на сделките в София се сви с около 22% спрямо Q3 миналата година, докато цените продължават нагоре
• Инвестиционните покупки отстъпват, все повече имоти стоят заключени вместо да се отдават
• 230 хил. празни жилища в София според последното преброяване, скрито предлагане с видима пазарна тежест

Пазарът натиска спирачките по сделки, а цените не слизат от газта. В София регистрираният спад в броя сделки за юли-септември, сравнено с миналата година, е около 21-22%, Несебър отбелязва дори по-стръмно приземяване от близо 37%. И въпреки това цените, по цитирани данни от бранша, продължават да растат с приблизително 15%. Разминаването е категорично, въпросът е как да го четат купувачи, продавачи и инвеститори. Вижте и София: сделките падат с 21%, цените продължават нагоре.

По-малко сделки, по-скъпи имоти – защо двете вървят заедно

Понижението в обема на сделките не автоматично означава поевтиняване. Причините са два силни фундаментa, които в момента не работят в полза на спад в цените. Първо, безработицата остава ниска – докато доходите са стабилни, натискът за принудителни продажби е слаб. Второ, цената на кредита остава относително ниска и достъпна – евтиният паричен ресурс поддържа търсенето живо и държи продавачите уверени в офертните нива. Тенденцията личи и на национално ниво — 15.5% годишен ръст през Q2 2026, при по-умерен тримесечен темп.

Разместването идва откъм структурата на търсенето. По думите на имотния експерт Мартин Сребров, сегментът на инвестиционните купувачи се отдръпва осезаемо, като по наблюдения спадът там достига около 40%. В същото време покупките за собствено ползване остават активни, дори се ускоряват от по-честите житейски и кариерни премествания. Резултатът е пазар на две скорости – по-малко транзакции като брой, но упорити цени при качествените имоти и локации.

Дом за живеене срещу място за паркиране на пари

Последните години подтикнаха мнозина да третират жилището като сейф – купуват, заключват, не отдават. Тази практика не създава предлагане нито при наемите, нито веднага при продажбите, което държи ножицата между търсене и наличност отворена. За купувачите за собствено ползване това означава по-малко избор и по-малък шанс за драматични отстъпки. За продавачите – по-кратко време на експозиция при правилна цена и добре подготвен имот.

230 хиляди празни жилища в София – скрит инвентар с реална цена

По данни от преброяването през 2021 в София има приблизително 230 000 необитавани жилища. В четирите най-големи града общо числото доближава половин милион. Това не е просто статистическо любопитство – това е спирачка за предлагането. Заключените имоти ограничават пазара на наемите, притискат реално търсещите купувачи и индиректно поддържат цените нагоре.

На практика затворените жилища създават и битови щети – неуправляеми разходи по етажната собственост, невъзможност за бърза поддръжка, липса на контакт със собственика. Но най-големият ефект е икономически – стотици хиляди квадратни метра, които биха могли да облекчат наемния и продажбения пазар, са извън играта.

Как се отключва пазара – данъци, регистри и стимули

Актуализацията на данъчните оценки е стъпка, но не решава проблема с необитаемите имоти. Фокусът, според експерти, трябва да премине към специфичен данък върху необитаемо жилище, а не просто по-висок данък за второ и трето. За да проработи, е нужна модернизация на имотния регистър и ясни критерии кога едно жилище е необитаемо. В редица държави подобни мерки тласкат собствениците да отдадат или продадат – точно това, което пазарът в момента не получава в достатъчно количество.

В комбинация със стимули за дългосрочни наеми, ясни правила за етажната собственост и бърза дигитална проверка на статута на имота, част от този скрит инвентар може да се върне на пазара. Още анализи и ресурси за ориентиране в подобни политики и тяхното отражение върху цените ще намерите тук: Лондон планира 50 000 нови общински жилища и София оглавява скока на имотите с почти 190% за 10 години

По-малко разрешителни, по-напрегнато бъдещо предлагане

По думите на Сребров има отчетлив спад на издадените разрешителни за строеж в София спрямо предходни години, в порядъка на около 40%. По-малкото ново строителство днес означава по-ограничено предлагане утре. Ако търсенето остане стабилно, това е рецепта за поддържане на високи ценови нива, особено за нови и енергийно ефективни жилища.

За купувачите на ново строителство това означава да планират по-рано, да следят внимателно етапите на строеж и да преговарят за защита в договорите. За инвеститорите – да пресметнат възвръщаемостта при сценарии с по-бавна ликвидност, но и с потенциално по-висока стойност при завършване.

Фундаментите, които движат цените, и рискът по хоризонта

Два фактора, върху които пазарът почти няма контрол, диктуват посоката на цените – заетостта и цената на кредита. Докато безработицата е ниска и лихвите са поносими, рязък спад в цените е малко вероятен. В по-дълга перспектива навлизането на автоматизация и изкуствен интелект може да разклати пазара на труда. Ако това повиши безработицата и направи доходите по-несигурни, охлаждането на имотите ще дойде, но с непожелани икономически странични ефекти. Същевременно Баклаян очаква ~20% номинален спад в рамките на 2–4 години, което подчертава значението на сценарийното планиране.

Какво да направите сега

Купувачи за собствено ползване – използвайте по-слабата конкуренция при преговори, търсете мотивирани продавачи, но не чакайте драматични отстъпки при качествени имоти. Фиксирайте лихвата по възможност и оставете буфер в бюджета.

Продавачи – точната цена и отличната подготовка на имота скъсяват времето на пазара. Ако не постигате целевата сума, анализирайте отдаване под наем като междинна стратегия.

Инвеститори – ревизирайте модела за доходност. Пустият апартамент пази стойност, но не генерира кешфлоу и носи регулаторен риск при въвеждане на данък необитаем имот. Дългосрочният наем с качествен наемател може да се окаже по-сигурната доходност.

Наематели – предлагането е стегнато. Действайте бързо при добри оферти, договаряйте по-дълги срокове и индексни клаузи, които ограничават резките повишения.

Пазарът на имоти днес прилича на кола, която спира по инерция, но с двигател, който още дърпа. По-слабият обем сделки не е достатъчен да обърне цените, докато трудът е скъп, кредитът е евтин и хиляди апартаменти стоят тъмни. Истинската промяна ще дойде, когато част от този скрит инвентар светне – като наем или като нова оферта за продажба. До тогава печели онзи, който мисли две стъпки напред и играе с цифрите, не с надеждите.