Голям ремонт в правилата за имоти: по-строги завещания, обстоятелствени проверки и повече отговорност за нотариусите

• Публичност при саморъчни завещания и забрани за облагодетелстване на персонал в болници и домове
• Обстоятелствените проверки минават през писмени доказателства, лично явяване и общинско оповестяване
• Нотариусите засилват проверките, а собственици могат да въвеждат регистрирано ограничение чрез доверено лице

Държавата затяга винтовете в най-рисковите точки на пазара – завещания, пълномощни и придобиване по давност. Пакет промени в Закона за наследството, ГПК, Семейния кодекс и Закона за нотариусите тръгва към обществено обсъждане с ясен фокус: стоп на имотните измами. По данни на прокуратурата документните престъпления растат, а само от началото на 2025 г. в София се работи по десетки сигнали за измами с недвижими имоти. Работната група включва Нотариалната камара, ВАдС, ВКС и прокуратурата – знак, че се цели реално преобръщане на практики, които дълго време оставяха пролуки в сделките.

Завещания и дарения под прожектор

Саморъчни завещания, които не са предадени на нотариус за съхранение, вече ще се оповестяват публично – съобщение в сайта на Нотариалната камара ще отваря прозорец за оспорване от заинтересовани лица. За пазара това значи по-ясна линия на наследяване и по-малко сделки, блокирани в последния момент.

Идва и специално основание за нищожност на завещание, направено в лечебно заведение или дом за възрастни, ако е в полза на ръководител, служител или свързано с тях лице. Изключение се допуска само за съпруг и тесен кръг роднини. Аналогична забрана обхваща и даренията. Купувачите на наследствени имоти ще трябва да отчитат тези рискове в сроковете за дю дилиджънс и финансиране.

Обстоятелствената проверка вече минава по дългия път

Процедурата за констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка се пренастройва. Освен трима свидетели, нотариусът ще събира писмени доказателства за владение и неговата продължителност, а молителят ще се явява лично за потвърждение. Стартът на проверката ще се обявява на сайта и таблото на общината, района или кметството. Това намалява шанса за фиктивни показания и изненадващи прехвърляния.

За сделки, стъпили на давностно владение, очаквайте по-дълъг подготовителен етап и по-строг апетит на банките към обезпечения. Подробно обясняваме защо такъв акт дава само привидна легитимация, а не собственост, в анализа ни Имотни измами през 2026 – ключът е уведомяване на собственика и съд при спор, както и в случая с евтини парцели край София, свързани с подобни схеми – Софийските вилни зони под прицел.

Нотариусите затягат проверките, пълномощните губят сила

При разпореждане с имот нотариусите ще са длъжни да проверяват в службата по вписванията дали страната има реално право да се разпорежда. Заедно с това Семейният кодекс отваря нов инструмент – дееспособен гражданин ще може да впише ограничение, че без съгласието на определено доверено лице не може да извършва посочени разпоредителни действия или да поема определени задължения. Ограничението ще се вижда в съответните регистри. Това е директен удар срещу широко формулираните пълномощни, които често са в центъра на измами.

Старите актове влизат в регистъра, историята на имота се изчиства

Предвижда се възможност за вписване на по-стари документи за собственост, които навремето не са подлежали на вписване – например договори със държавата или общината и актове за държавна или общинска собственост. Така много собственици ще избегнат излишни констативни актове само заради вписване, а пазарът ще печели по-прозрачен регистър и по-бързи дю дилиджънс проверки. В контекста на по-бавните продажби и упорити цени това е добре дошла ефективност – вижте как да играете ходовете си през 2026 в този материал.

Какво означава за купувачи, продавачи, инвеститори и наематели

Купувачи – планирайте по-дълги срокове за проверки при наследствени имоти и при сделки, стъпили на давностно владение. Изискайте проследима верига на собственост и проверете за публични оповестявания в общината. При капаро и предварителни договори работете с ескроу и ясни клаузи – реален казус с измама разглеждаме тук: как да се предпазите.

Продавачи – съберете и впишете всички стари документи, които вече подлежат на вписване. Ако имате саморъчно завещание във веригата, предвидете време за публичното оповестяване и възражения.

Инвеститори и банки – очаквайте по-строг комплайънс по активи, придобити чрез обстоятелствена проверка. Приложете по-високи стандарти за доказване на владение и контрол върху пълномощни. Повече дигитални услуги улесняват процеса – вижте новите стъпки в кадастъра тук: Край на опашките в кадастъра.

Наематели – пряко въздействие има малко, но проверявайте хазаина за реални права на разпореждане и следете за потенциални съдебни спорове при наследствени имоти. Ако наемът зависи от сделка на собственика, включете защитни клаузи при забавяне или неуспех на продажбата.

Ако пакетът бъде приет, пазара ще се измести от бързи сделки към доказуемо право и проследима воля. Да, процесите може да се удължат и оскъпят, но печалбата е по-ясна собственост, по-малко изненади на финала и по-нисък системен риск. Прозорецът за измами се свива, а добре подготвените участници печелят увереност и по-добра цена на риска.