ENFIA 2026 в Гърция: 12 вноски, 20% отстъпка със застраховка и нови AI проверки – какво означава за купувачи, продавачи и инвеститори

Гръцкият данък върху недвижимите имоти ENFIA влиза в нов ритъм през 2026 г. – 12 месечни вноски от март 2026 до февруари 2027, по-строги кръстосани проверки и свежи отстъпки за имоти със застраховка. Уведомленията се чакат през февруари, целта на държавата е да събере около 2,3 млрд. евро от приблизително 7 млн. собственици. Българите с имот в южната ни съседка растат бързо – 3228 към края на 2024 г., спрямо 3152 в края на 2023 и едва 742 през 2019, а брокерите отчитат устойчиво търсене в Северна Гърция – Халкидики, Олимпийска ривиера, Кавала, Аспровалта, Солун. Ако купувате през 2025, първата ви вноска по ENFIA чука на 31 март 2026.

Какво реално се променя и как влияе на сделките

Разсрочването в 12 месечни вноски намалява еднократния натиск върху собствениците и носи предвидимост за кешфлоу на инвеститорите. През 2026 г. данъчната администрация разчита на алгоритми с изкуствен интелект за автоматично сравняване на данните в Е9, общинските регистри и предишни декларации. Несъответствията за площ, фасади, прилежащи помещения или етап на завършеност ще излизат на светло и ще водят до корекции за назад до 5 години, плюс санкции.

Неплатени вноски оскъпяват с лихва 0,73% на месец и блокират издаването на удостоверение за данъчна информираност – без него продажба няма. За купувачите това е нов филтър за риск – проверявайте стриктно данъчния профил на имота преди капаро. Допълнителен фактор е новият филтър по правен интерес, който ограничава достъпа до нотариални актове и влияе на дю дилиджънса.

Плащате по-малко, ако играете правилно картите си

20% отстъпка при застраховка срещу земетресение, пожар и наводнение

Най-големият бонус за 2026 идва с пълна имуществена полица за 2025 г. – 20% намаление при стойност на имота до 500 000 евро и 10% над тази сума. Задължително покритие за трите риска и застрахователна сума поне 1000 евро на кв.м. По-кратък период на покритие, но не под 3 месеца, носи пропорционална отстъпка. Пример – 80 кв.м жилище, застраховано за минимум 80 000 евро за 6 месеца, спестява 10% от ENFIA.

Е9 диктува данъчната основа, не я оставяйте с грешки

Чистото, точно Е9 е вашата защита. Корекции се приемат до 31 януари 2026 г. Неправилно отчетен склад като жилищна площ или недекларирано незавършено строителство вдигат налога. Деклариран груб строеж носи 60% намаление – но само ако е вписан коректно навреме.

Социални намаления – автоматични при покриване на критерии

50% отстъпка при ниски доходи и обща площ до 150 кв.м, 100% освобождаване за многодетни или хора с увреждания над 80% при доходни прагове. Проверете дали доходите ви и площите се вписват – системата начислява намаленията служебно, ако данните са верни.

Малки населени места и зони на бедствие

Основно жилище в селище под 1500 жители извън Атика носи 50% отстъпка за 2026 г., а от 2027 г. – пълно освобождаване, при стойност на имота до 400 000 евро. Имотите официално засегнати от бедствия са освободени от ENFIA за периода на статута им.

Кой ще плати повече през 2026 и защо

Купувачи с нови сделки през 2025 влизат с актуализирани задължения. Узаконени допълнителни квадратни метри, както и разминаване между площта в общината и в Е9, автоматично вдигат данъка – системата начислява по по-голямата площ, за да не се губи облагане. Умишлено занижени данни водят до доначисления до 5 години назад и глоба в диапазона 30% – 50% върху укрития данък. Пропуск за подаване на Е9 при придобиване през 2025 носи фиксирана глоба 100 евро за всяка година на закъснение.

Срокове, които движат вашия календар

До 31 януари 2026 – последен ден за корекции в Е9, включително покупки, продажби и узаконявания. До 16 февруари – подавате в myPROPERTY заявление за отстъпка за застрахован имот. Край на февруари – излизат новите съобщения за ENFIA. 31 март – първа месечна вноска. Всички услуги минават онлайн през myAADE с Taxisnet кодове. Чужденците трябва да имат гръцки данъчен номер и, при необходимост, упълномощен данъчен представител.

Как това се отразява на пазарните стратегии

За инвеститори в Халкидики, Олимпийската ривиера или Солун стабилните вноски по ENFIA улесняват планирането на доходността. Полицата със задължителното трикомпонентно покритие застрахова и рентабилността – при ваканционни апартаменти и къщи близо до морето 20% данъчна отстъпка е директно подобрение на нетния кешфлоу. В България цените летят, а наемите догонват, което свива маржовете и прави разсрочените плащания по ENFIA допълнителен плюс за кешфлоу мениджмънта. Продавачите печелят, ако излязат на пазара с изрядно Е9 и платени вноски – това скъсява дю дилиджънса и ускорява нотариуса. Погледнете и по-широкия контекст на гръцкия пазар, където активността остава висока и сезонът се удължава – тенденции, които описахме тук: Гърция кипи от сделки – защо 2025 е моментът да влезете в луксозни вили, курорти и градски имоти.

Ако диверсифицирате между Гърция и България, следете и данъчните промени по ДДС от 2026 при обороти и сделки у нас – детайли в анализа: ДДС завой от 2026 удря имотните сделки по нов начин. Съпоставката на данъчната тежест и доходността помага да изберете правилната локация и тип актив в портфейла.

Практични стъпки за собственици и купувачи

1) Проверете Е9 и актовете за собственост, включително допълнителни помещения и реалната площ по кадастър и община. 2) Планирайте имуществена полица с покритие за земетресение, пожар и наводнение и достатъчна застрахователна сума – целта е минимум 1000 евро на кв.м. 3) Настройте автоматично плащане на вноските през гръцка банка, за да избегнете лихви и блокирани сделки. 4) За чужденци – осигурете гръцки данъчен номер и достъп до myAADE, а при дистанционно управление – надежден местен адвокат или счетоводител.

ENFIA 2026 не е просто налог, а фактор, който оформя цени, доходност и времето за сключване на сделки. С точни данни, правилна застраховка и спазени срокове купувачите печелят, инвеститорите стабилизират кешфлоу, а продавачите излизат на пазара без спънки.