Гърция реже ДДС за достъпни жилища и продължава данъчния стимул за ново строителство – сигнал към инвеститори и купувачи

• Подготвя се намалена ставка на ДДС за строеж на жилища, отдавани на социални или контролирани наеми
• Спирането на 24% ДДС при продажба на ново строителство се очаква да остане в сила до 2027, плаща се 3% данък прехвърляне
• Модели от Португалия и Франция – по-нисък ДДС срещу тавани на наемите и изисквания за дългосрочно отдаване

Атина натиска газта по жилищната политика с комбинация от моркови за строителите и инвеститорите и ясно условие – срещу данъчните облекчения да се доставят реални, достъпни наеми. Ако мярката мине, пазарът на наеми в Гърция може да получи свеж инвентар и по-ясни правила, а доходността при проекти build-to-rent да стане по-предвидима. Това се случва на фона на влошаващата се достъпност на жилищата в САЩ, която подчертава нуждата от работещи механизми за наемния пазар.

Намалена ставка на ДДС за достъпни наеми – какво се подготвя

Правителството подготвя по-нисък ДДС за строителство на жилища, които ще се отдават на достъпни или социални наеми с контролирани цени. Правната рамка стъпва върху Директива 2022/542 на ЕС, която позволява редуцирани ставки при жилищни проекти в контекста на социална политика.

Разглеждат се и допълнителни стимули – намаления или освобождаване от ENFIA за проекти, отговарящи на критериите за достъпност. Целта е ясна – да се отключи строителство на дългосрочен наемен продукт, вместо краткосрочни и луксозни сегменти.

Какво сочи европейската практика – уроци от Португалия и Франция

В Португалия за имоти, отдавани дългосрочно при тавани на наемите, ДДС върху строителството е 6% вместо 23%, при условия като старт на отдаването до 24 месеца и спазване на режима поне 36 месеца в рамките на 5 години. За институционални инвеститори има пакет – 6% ДДС върху строежа, освобождаване от данък прехвърляне, 8 години без данък върху имота и възстановяване на 50% от ДДС за проучвания и услуги, при изискване поне 70% от проекта да е за достъпни наеми.

Франция прилага 10% ДДС за междинни и достъпни жилища, а за чисто социални – 5.5%, със засилен фокус върху райони с жилищен натиск, проверими тавани на наема и критерии за доход на наемателя.

Замразеният 24% ДДС при новите имоти – още време за сделки

Планира се удължаване с още година на спирането на 24% ДДС при продажби на новопостроени имоти, като вместо това купувачите плащат 3% данък прехвърляне. Мярката обхваща инвентар от разрешителни след 2006, включени в режима на спиране. Ефектът е директен – по-ниска крайна цена за купувача и по-висока ликвидност за строителите.

За български купувачи и инвеститори по гръцкото крайбрежие това означава по-чиста сметка при новото строителство. Не забравяйте, че Гърция затяга проверките по имотни сделки – подгответе проследимост на плащанията, доказан произход на средства и пълна документация.

Последици за пазара – кой печели и при какви условия

Инвеститори и строители

Ако гръцката схема копира Португалия и Франция, build-to-rent и многофамилните проекти с таван на наема стават по-конкурентни спрямо кондо за препродажба. Рентабилността ще зависи от прецизно оразмерени наеми, контрол на разходите и достъп до евтин дълг. Институционалните играчи вече доминират подобни ниши в региона – вижте тенденцията как фондове изкупуват цели блокове.

Купувачи на ново строителство

Удълженото спиране на 24% ДДС поддържа по-ниска входна цена и дава време за избор между повече проекти. Сравнявайте общата цена на придобиване, не само каталожната – данък прехвърляне, такси, обзавеждане, поддръжка. Правете стриктна правна проверка на титула и процеса, за да се предпазите от имотни измами.

Наемодатели и наематели

Контролираните наеми срещу данъчни облекчения могат да стабилизират пазара и да добавят обем от качествени, енергийно ефективни жилища. Наемодателите трябва да приемат по-строга отчетност – тавани на наема, критерии за доходи и срокове на отдаване, с риск от санкции при неспазване.

Как да се позиционирате

Български инвеститори, планиращи покупки в Гърция, могат да структурират портфейли с микс между свободен пазар и достъпен наем с данъчни стимули. Сценарият се вписва в по-широката регионална картина, където капиталът търси защита от инфлация и стабилни потоци от наем – анализирани в къде българите паркират парите си през 2026.

Гръцкият пакет не е просто фискова козметика, а курс към професионализиран build-to-rent. За купувачите това е шанс за по-добри цени на ново, за инвеститорите – предсказуем режим срещу ясни социални ангажименти. Който действа с числата, правната проверка и дисциплина в изпълнението, ще вземе преднина в следващия цикъл на пазара.