Руският изход от българските имоти се ускорява, а общите капитали към страната растат – къде са сделките и как да играете правилно
Къде натискът се усеща най-силно
Вълната от продажби идва основно от сегменти с висока концентрация на руски и британски собственици – морски и ски комплекси с по-стари сгради и по-големи такси поддръжка. Там офертите се множат и преговорите се удължават, което дава предимство на купувачи с готови средства и бърз процес по проверка на имота. В големите градове картината е по-устойчива, но конкуренцията при новото строителство постепенно се засилва – планираният мащаб на проекти като Tulip City в Лагера ще натисне предложенията в югозападна София през следващите години, а себестойността на строителството в София държи долен праг на цените при качествените проекти.
Какво означава това за купувачи, продавачи, инвеститори и наематели
Купувачи
При курортните апартаменти сравнявайте оферти в един и същи комплекс и настоявайте за реални разходи по поддръжка и енергиен клас. Проверявайте статуса на продавача и плащанията – санкционният контрол е строг и банките искат ясни източници на средства и ескроу сметки.
Продавачи
Подгответе пълен комплект документи и планирайте допълнително време за KYC проверки от банки и нотариуси. Добре структурирани условия за плащане и ясни такси поддръжка скъсяват времето до сделка.
Инвеститори и наемодатели
Отливът на чуждестранни собственици отключва възможности за покупка на пакетни имоти в комплекси с добра заетост и управляван наем. Силният ръст на реинвестирани печалби в икономиката, отчетен от БНБ, подпира търсенето на наеми в големите градове, което намалява риска при дългосрочно отдаване. Внимавайте за бъдещия ефект от възможен скок на данъчните оценки и го калкулирайте в доходността.
Наематели
В курортни локации се появява повече обзаведено предлагане на дългосрочен наем, особено извън сезона. Договаряйте корекции на наема при поемане на част от таксите за поддръжка или дълъг срок на договор.
Капиталът влиза, жилищният пазар се пренарежда
Макар нетният поток към жилищни имоти от чужденци да е отрицателен, общата картина на преките инвестиции е позитивна – 2984.6 млн. евро за януари – ноември 2025 и силен ноември. Реинвестираните печалби достигат 3401.5 млн. евро, което е сигнал за устойчиви корпоративни решения да се остава и развива бизнес в страната. Тази база поддържа заетостта и наемния пазар в икономическите центрове, докато курортните сегменти поемат корекция. На регионално ниво, общини активират нови инструменти за насочване на интереса – пример е Велико Търново, което отключва имотен потенциал за 5,35 млн. лв. чрез културни зони, наеми и нови процедури. За сравнение на данъчна рамка и алтернативни пазари в региона следете и как Гърция променя режима на имотния данък – ENFIA 2026 е добър ориентир за кросбордър решения.
Проверки и плащания при сделки с руски собственици
Контролът срещу заобикаляне на санкции е засилен. Планирайте официални преводи и легализации на документи, скрийнинг срещу санкционни списъци, проследимост на парите и ескроу разплащания. Банки и нотариуси могат да изискват допълнителни удостоверения и да откажат обслужване при съмнения. Това не е пречка за сделка, но е процес, който трябва да се управлява активно още от резервацията.
Пазарът се раздвоява – повече възможности за селективни покупки в курортите и стабилен гръб на големите градове от корпоративни потоци. Ако действате бързо, с чисти документи и точна цена, 2026 може да бъде годината на добре изчислените сделки.
