Пловдив след еврото: опити за спекула, наеми под напрежение и нови лидери по локации

• 6038 сделки в Пловдив през Q4 2025 и +34% годишен ръст дават инерция на цените в първите седмици на 2026
• Брокери отчитат опити за 10% повишения за дни, докато устойчивата прогноза за 2026 остава 5-8% нагоре
• Наемният пазар се люлее между умерено закръгляване и по-смели искания при офиси и гаражи

Новогодишната нощ донесе еврото и неочаквано самочувствие на част от продавачите. В Пловдив се появиха оферти, които за десетина дни поскъпнаха с 10% – апартамент, рекламиран на 90 000 евро в края на декември, излезе през първата седмица на януари за 100 000 евро. Брокери отчитат, че това не е движение, подкрепено от по-силно търсене или рязка промяна в разходите – по-скоро тест докъде стига пазарът, докато шумът около еврото е силен.

След еуфорията – по-търпеливи купувачи, но без поевтиняване

Последното тримесечие на 2025 приключи с 6038 сделки в Пловдив и ръст от 34% на годишна база. Градът под тепетата изпревари по темп дори София и влезе в 2026 с висока инерция. Първите седмици носят опити за по-рязко качване на офертите, но реалната активност отстъпва на по-внимателни огледи и преговори. Пазарът не показва признаци за спад, а базовият сценарий за годината остава 5-8% нагоре, в тон с очакванията за кредитна активност в среда на евро и по-ясни ценови котви. Повече за това как еврото променя поведението на кредитополучателите вижте в анализа „Еврото отпушва кредита, но не и здравия разум“.

Наеми: между „леко закръгляне“ и двуцифрени претенции

Ландшафтът е шарен. Част от собствениците обират психологията на цените и повишават наемите с 3-4%, колкото да „закръглят“ след въвеждането на еврото. Други тестват по-остри нива – брокери посочват офис с наем 1000 лв. в края на 2025, който днес се предлага за 600 евро, както и гаражи, качени от 60 на 70 евро. При жилищата ръстовете са по-умерени, но изоставането на наемите спрямо покупните цени продължава да свива доходността. Детайлен поглед върху тенденциите и компресираните доходности ще намерите в „Цените летят, наемите догонват“.

Двубоят за цени през 2026 – кой натиска газта

Колко ще поскъпят имотите тази година зависи от няколко твърди фактора. Браншът е единодушен, че 5% е долната граница. По-смелите прогнози говорят за 9-15% при топ локации и големи градове, където строителните терени се изчерпват. Влияние оказват и растящите разходи за труд и материали, които поддържат себестойността на новото строителство висока. Ниската доходност по депозити продължава да тласка част от спестяванията към тухла и бетон, а урбанизацията концентрира търсенето в София, Пловдив и Варна.

По данни на Евростат България е сред първите три страни в ЕС по годишно поскъпване на жилищата през Q3 2025 – +15,4% спрямо година по-рано. Сравнение с динамиката по морето ще откриете в „Варна сменя скоростта“ – след двуцифрен 2025, пазарът там влиза в по-умерено плато с очаквани 3-8% нагоре.

Панелки срещу ново строителство – промяна в предпочитанията

Санирането удължи живота на панелното строителство, но вкусовете се пренареждат. Брокери в Пловдив съобщават за по-слабо търсене на панелни жилища въпреки оферти около 2000 евро на кв. м в началото на 2026 – значително над нивата от 1150-1500 евро на кв. м преди година. Купувачите посягат към новото строителство, където качеството на общите части и енергийната ефективност накланят везните, а ремонтният дефицит от майстори и високите цени на труда охлаждат ентусиазма за стар фонд.

Къде се мести интересът в Пловдив

Югът печели. „Остромила“ и „Беломорски“ се открояват като лидери за 2026 – повече въздух, нова инфраструктура и потенциал за мащабни проекти. „Христо Смирненски“ остава стабилен фаворит с доказана ликвидност и купувачи, които плащат за локация и среда. „Тракия“ се търгува активно, но панелният профил вече не е автоматичен плюс.

Тактика на терена: как да действате днес

Купувачи

Не гонете панически оферти, чиято цена е скочила без видима причина. Изисквайте сравнителен анализ в радиус 500 метра по тип, година и състояние. Проверявайте реалната продаваемост – колко време стоят подобни имоти на пазара и с каква отстъпка се реализират. При ново строителство проследете етапа, финансирането на проекта и клауза за индексация на цената. Ако разчитате на ипотека, симулирайте поне три сценария за лихва и ГПР и фиксирайте валутния риск – еврото внася предвидимост, но не изключва индивидуални промоции и ограничения. Тук помага и контекстът от анализа „Еврото отпушва кредита“.

Продавачи

Изкушението да качите цената „по инерция“ може да ви забави. Пазарът наказва офертите без аргумент – с дълъг престой и по-ниска крайна цена. Подгответе имота – юридически и технически – преди първа публична оферта. В новата ДДС рамка от 2026 има промени за оборота и включването на освободени сделки – ако развивате дейност с чести препродажби, задължително се запознайте с детайлите в „ДДС завой от 2026“.

Инвеститори

Доходността е под натиск, затова калкулирайте не само брутния наем, а нетната доходност след данъци, разходи за поддръжка и потенциални периоди на вакантност. При краткосрочен наем оценявайте регулации и сезонност. Ако гледате извън България, сравнете данъчния режим и експозицията към местни политики – пример е гръцкият ENFIA с нови правила и отстъпки при застраховане, вижте „ENFIA 2026 в Гърция“. За вътрешния пазар следете разминаването между растежа на цените и наемите – анализ тук: „Цените летят, наемите догонват“.

Наематели

При искани увеличения настоявайте за аргументи – пазарни оферти, обновяване на имота, включени разходи. Фиксирайте поддръжката и сроковете в договора, договаряйте индексация по ясна формула, например процент от минималната работна заплата, както все по-често се среща на пазара. Преместването струва скъпо – сметнете цялостния пакет преди да се съгласите на нова цена.

Още един пласт в картината – висок дял празни жилища

Инвестиционният профил на пазара остава силен. За Пловдив се оценяват около 32 000 празни или необитаеми жилища. Това държи предлагането стегнато и цените устойчиви, но същевременно натиска доходността при наемите. Ефектът е двоен – високи офертни нива и по-продължителни периоди на вакантност за по-слабо позиционираните имоти.

Пазарът влезе в 2026 уверен и чувствителен към шум. Еврото подрежда рамката, но не отменя нуждата от дисциплина – данни, сравнения и хладен ум. В среда на селективно търсене печелят най-добре подготвените имоти и играчите, които аргументират цената си. Всичко останало е тест на нерви – и на ликвидност.