Наемът вързан за минималната заплата: хит на 2026 или капан за двете страни

От първите дни на януари виждам нещо ново в договорите, които минават през бюрото ми в София и Пловдив. Клауза, че наемът следва минималната работна заплата. На пръв поглед звучи логично, нали МРЗ вече е обвързана с 50% от средната заплата. На практика обаче това е нож с две остриета и за хазяите, и за наемателите. Особено в седмиците, когато евроетикетите предизвикват ценова психология, а част от офертите скачат с 10-20% без ремонт, без добавена стойност, само с нова валута на етикета.

Как влизат тези клаузи в реалния живот

В последните месеци чета копирани под индиго текстове: базовият наем е Х евро, индексира се всяка година спрямо МРЗ. Юридически подобна индексация е допустима, ако е ясно определяема и съгласувана. Пазарно обаче тя често води до скокове, които не отразяват състоянието на имота, квартала или действителното търсене. При МРЗ имаме административно и политически чувствителен индекс. За разлика от него индексът на потребителските цени на НСИ следва инфлацията и е стандарт в по-зрелите пазари.

При жилищни наеми в България виждам да работят три неща, когато искаме устойчив договор, по който и двете страни да спят спокойно:

• индексация веднъж годишно по CPI на НСИ, с лимит, например до 5-7%;
• алтернативно CPI плюс фиксиран коридор, но задължително с горна граница;
• индексация да важи само за базовия наем, не и за такси сграда, паркоместа, консумативи.

Когато МРЗ се ползва като котва, задължително препоръчвам таван и ясна дата на преизчисление. В противен случай получаваме автоматични скокове, а после глуха защитна реакция на наемателя. Резултатът е празен месец, два месеца и реална загуба.

Еврото, психологията и спекулативната добавка

През януари на няколко пъти видях следното упражнение: 1000 лв. офис от декември мигрира към 600 евро в януари. Гараж от 120 лв. отива на 70 евро. При апартаментите също има оферти, подскочили с 10% за дни. Част от тези корекции не издържат среща с пазара. Наематели стават по-взискателни, инспектират електроуредите, дограмата, енергийния разход, искат протокол за предаване и реална добавена стойност срещу всяко евро отгоре. Където собственикът е вложил в техническо състояние, добър текстил и уреди клас А, имотът излиза и си тръгва за седмица. Където не е – телефонът звъни значително по-малко.

Къде са нивата днес

Офертните в масовия сегмент стоят високо, но не безконтролно. Двустаен в София се цели около 600 евро, в Пловдив около 450 евро, а във Варна и Бургас диапазонът е 400-500 евро. Търсенето е стабилно около кампуси, метро и бизнес клъстери. В столицата и морските градове корпоративните наеми и жилищата за млади специалисти остават най-бързооборотни, което вече обсъдихме и тук София, Варна, Пловдив през 2026.

Как да преговаряме умно, без да горим мостове

От страната на наемодателя най-верният път е да свържете цена с качество и предвидимост, не с шум в новините. В договорите, които подготвям, задължително описваме инвестициите, които собственикът ще направи и кога. Една нова пералня с сушилня и профилактика на климатика често оправдават 30-50 евро отгоре много по-убедително от позоваване на МРЗ. От страната на наемателя, поискайте:

• индексация по CPI с годишен таван и ясна дата, вместо автоматичен процент от МРЗ;
• клаузи за поддръжка и срокове за реакция по технически проблеми, за да знаете за какво плащате повече;
• отстъпка срещу по-дълъг срок и безусловно спазване на срок за плащане, това намалява риска за хазяина;
• ако цената е прехвърлена в евро, проверете преизчислението към 1.95583, не допускайте закръгляване нагоре по навик.

Ще има ли вълна от поскъпване през 2026

По-вероятният сценарий е умерен ръст, движен от търсене в активните градове, без рязко откъсване. Еврозоната добавя доверие и инвеститори, но заедно с това виждаме и силно строителство, което започва да влиза в експлоатация и балансира пазара. Повече по темата за ефекта на строителния бум тук Кранове на макс, кеш по масата. Паралелно ипотеките у нас остават около нива, които не принуждават масови продажби, а подхранват покупки с инвестиционна цел, за които вече писах тук Банките избират цена на привлечения ресурс. Когато тези апартаменти излязат на пазара под наем, предлагането расте и спира свръхскоковете.

Нюансите, които движат заетостта, а не заглавията

Локацията и техническото състояние продължават да решават скоростта на отдаване. Близостта до метро, трамвай, университет или бизнес зона е разликата между 3 огледа и 13. В периферията на големите градове расте и търсенето на къщи и алтернативни форми, което променя профила на наемателя и очакванията към енергийната ефективност, за което писах подробно тук Европейците живеят в къщи, градовете в апартаменти. Следете офертите динамично и сравнявайте коректно платформите, най-полезните канали съм събрал тук Най-добрите сайтове и портали за недвижими имоти.

Връзването на наема към минималната заплата не е магическа формула. То е удобна котва в заглавията, но крие реален риск от празни периоди и ненужни спорове. Ако искате устойчив доход като собственик, дайте предвидимост и качество. Ако търсите дом като наемател, изисквайте прозрачна индексация и ясна поддръжка. Еврозоната ще вдига температурата на пазара, но договорите, които печелят, са тези, в които и двете страни знаят точно за какво плащат и как ще се променя цената утре.