Локация под напрежение: 6 от 10 българи отказват жилище до общежитие за чуждестранни работници

Пазарът усеща риска много преди нотариуса. Ново проучване на Oximo от края на 2025 показа отчетлив завой в нагласите: 60,4% от българите не биха купили жилище в радиус до 1 км от работническо общежитие за граждани от трети страни, а делът на категоричните откази се изстрелва до 43,7% спрямо 31,2% само три месеца по-рано. Най-твърди са младите на 18-24 години с 71,5% отказ. Това вече не е шум в системата, а ценови фактор.

Ликвидност и отстъпки, които ще се калкулират в офертата

Когато купувачите се отдръпват, ликвидността пада, а цената следва. При сходни имоти разликата между локация с и без близко общежитие вероятно ще се изразява в по-дълъг срок на експозиция и нужда от по-агресивна отстъпка за да се случи сделка. Подобна циклична динамика се наблюдава и отвъд океана – пазарът на апартаменти в САЩ се охлажда, което отваря по-широк прозорец за договаряне. Тежи не толкова икономически аргумент, колкото възприятия за среда на живот, социална хомогенност и дългосрочна стойност. Семейните решения стават още по-предпазливи, тъй като нагласите на мъже и жени вече са почти идентични.

Контекстът е важен. Макросигналите за 2026 остават умерено позитивни, като брокери очакват повишение на цените от 5-8% на годишна база според Имотека. Вижте анализа тук: Еврото отпушва кредита, но не и здравия разум. Точно затова подобни микрорискове ще се ценообразуват като отстъпка спрямо пазара, а не като пълен стоп за сделки.

Профил на риска: младите са най-чувствителни, а регионалната разлика е минимална

Скептицизмът е по-висок при хора с висше образование, а при възрастовата група 18-24 години отказът е най-категоричен. Това означава по-скромна бъдеща купуваческа база и по-висок риск за изход при препродажба. Разделение по география почти няма – в София, големите градове и по-малките населени места делът на отказите се движи около 57-60%. С други думи, това не е само столичен сюжет.

Как да играете тази локация, без да заложите имота

Ако купувате за собствен дом

Използвайте риска като лост за цена, но не правете компромис със средата. Проверете реалната дистанция, транспортния поток, режима в общежитието, както и динамиката по часове. Ако търсите стабилна стойност и бърза ликвидност, планирайте по-голям отстъп и по-дълъг срок за бъдещ изход.

• Изискайте документи и правила за ползване на общежитието, включително режим на тихи часове и управление
• Проверете устройствени планове и разрешителни в кадастър и при общината, за да няма изненади с нови обекти
• Сравнете със сходни имоти извън 1 км периметър за да квантифицирате отстъпката

За по-прецизна проверка на документацията и статута на имота имайте предвид новите ограничения за достъп до нотариални актове. Как действа новият филтър по правен интерес прочетете тук: Нотариалните актове вече не са свободни.

Ако продавате

Позиционирайте ясно стойността за да не ви подмине ликвидността. Играйте със силните страни на имота – етаж, изложение, паркомясто, енергийна ефективност – и ги превърнете в аргументи срещу риска на локацията. Бъдете проактивни с информация за управлението на общежитието и правилата в квартала. При нужда влезте на пазара с ценова стратегия, която включва ранни стимули вместо късни намаления.

Ако инвестирате под наем

Дисконтирани покупки могат да повишат брутната доходност, но рисковата премия трябва да е реална. Национално доходността се свива заради по-бързия ръст на цените спрямо наемите – вижте детайли и контекст тук: Цените летят, наемите догонват. Паралелно част от капитала се насочва към алтернативни сегменти като центрове за данни, където възвръщаемостта може да е по-висока, но и рискът е различен. При локации с общежития планирайте по-дълъг хоризонт на държане и по-висок бюджет за управление на имота. Тестването на търсенето с корпоративни наематели и ясни правила в етажната собственост е задължително.

Методологията има значение, сигналът е ясен

Анкетата на Oximo е онлайн и обхваща 376 респонденти на възраст 18-64 години в периода 27.11-19.12.2025, така че приемаме резултатите като индикативни, не окончателни. Но траекторията е важна – само за тримесечие отрицателните нагласи нарастват от 56% до 60,4%. Това е тенденция, която се ценообразува днес и влияе на вашата сделка утре.

Долният ред за купувачи, продавачи и инвеститори е един и същ: микрорисковете вече движат макрорезултатите. Ако 2026 наистина донесе плавно поскъпване, такива локационни детайли ще решават кой печели спрямо пазара и кой изостава. Подберете стратегията, цената и хоризонта си спрямо този нов реалити чек.