ДДС завой от 2026 удря имотните сделки по нов начин – старите жилища остават без данък, но оборотът вече брои и освободените продажби

• Стари жилища продължават да са освободени от ДДС
• Прагът за задължителна регистрация – 51 130 евро, вече включва и освободени сделки с имоти
• Регистрация в 7 дни след надвишаване на прага, следене по календарна година

Телефонът ми звъни от първата работна седмица на януари – инвеститори ме питат дали ще плащат ДДС при продажба на стар апартамент, а семейства се чудят дали две сделки в една година не ги вкарват в режима. Краткият отговор – не начислявате ДДС при продажба на старо жилище, но от 1 януари 2026 вие и освободените ви сделки вече пишат оборот за задължителна регистрация. Това е реалната промяна и тя ще размести планове, срокове и ценообразуване.

Какво реално влиза в сила от 1 януари 2026

Министерството на финансите потвърди няколко ключови корекции в правилата за ДДС, които пряко засягат пазара на жилища и парцели. Продажбата на стари жилища остава освободена от ДДС. Голямата новина е, че при изчисляване на оборота за задължителна регистрация вече се броят и освободените доставки на недвижими имоти. Прагът е 51 130 евро, а регистрацията се заявява в 7-дневен срок от надвишаването му. Оборотът вече се следи по календарна година, а не на база последните 12 месеца.

Това променя играта за активните продавачи – както юридически лица, така и физически лица, които правят повече от инцидентна сделка. За фирми с основна дейност покупко-продажба на имоти или за дружества с освободени дейности като финанси и застраховане, контролът върху потока сделки става критичен. В сайтовете и порталите за недвижими имоти ще има раздвижване на предлагането и по-скоро – кой публикува обявите.

Кой е в рисковата зона и какво виждам на терен

В практиката ми най-изложени са хората, които в една календарна година продават няколко имота – например наследници с два апартамента и парцел, или дребни инвеститори, които купуват, освежават и препродават. До миналата година подобна серия от сделки можеше да мине без регистрация, ако нямаха облагаема дейност. Сега сборът от цените влиза в общия оборот и може да ви изстреля над прага без да усетите. Идва и друго – ако вече сте регистрирани по ДДС заради друга дейност, продажбата на старо жилище пак е освободена, но тя влияе на коефициента ви за данъчен кредит. С други думи, част от ДДС по разходите ви може да стане недължим за приспадане.

Пример от последните дни – семейство планира да продаде два апартамента в София и паркомясто до края на годината, общо около 300 000 евро. Нито един имот не е ново строителство, тоест сделките са освободени. Въпреки това те надхвърлят прага и семейството трябва да се регистрира. Наложи се да преместим един нотариален акт за януари на следващата година, да променим графика на плащанията и да добавим клауза в предварителните договори за статута по ДДС, за да избегнем просрочия и санкции.

Как се пренареждат бюджетите и преговорите

Отстъпките и сроковете вече не са само маркетинг – те влияят върху това кога ще преминете прага. Виждам как продавачи и инвеститори започват да:

• разпределят сделки в различни месеци или години, за да управляват оборота и 7-дневния срок за регистрация
• включват в договора ясна клауза за ДДС статут към датата на прехвърляне и какво се случва при промяна
• преговарят за етапни плащания, вкл. при парцели и идеални части, за да се синхронизира данъчният статус

Важно е да се знае – има сделки, при които е възможно да се избере облагане, когато това е икономически изгодно между регистрирани по ДДС страни. Но това е специфично и задължително се решава с вашия счетоводител. Целта не е да платите повече данък, а да не загубите право на данъчен кредит по разходи, ако правите едновременно облагаеми и освободени доставки.

Кратък контролен списък преди да пуснете имота

• Направете месечен график на очакваните сделки и суми по нотариални актове за цялата календарна година
• Проверете оборота от началото на годината и имайте план за 7-дневния срок при надвишаване
• Съгласувайте предварителните договори с данъчен консултант – клаузи за ДДС, срокове за плащане, условия при промяна на статута
• Следете ефекта върху коефициента за данъчен кредит, ако вече сте регистрирани по ДДС
• Използвайте ескроу или банкови заверки на плащанията, за да не изненадате купувача с промяна в режима в последния момент

Регионални движения и по-голямата картина

Допълнителен натиск върху тайминга ще дойде от активните общински продажби и отдаване на имоти. Например Велико Търново насочва интереса с нови процедури и приходи от имоти, което вече пренарежда календара на местните инвеститори. А в Европа дебатът за ограничаване на спекулативните покупки се засилва, вижте какво се обсъжда в Каталуния и как тройни ипотеки за дни промениха испанския пазар – примерът от Испания е показателен. Българските правила за ДДС не целят забрана, но въвеждат по-строг отчет и дисциплина в оборота – и това е сигнал към всеки активен продавач или инвеститор да изкара числата си на светло.

2026 започва с по-строги, но ясни рамки. Стратегията днес е проста – планирайте сделките по календар, следете оборота, синхронизирайте договори и плащания с вашия счетоводител. Така ще пазите цената си чиста, сроковете – изпълними, и нервите – спестени.