Банките избират „цена на привлечения ресурс“, а не ЮРИБОР: ипотеките остават около 2.5%

Ако чакахте еврото да дръпне ръчната на ипотечните лихви, лентата не мърда. Водещите банки минават на методика „цена на привлечения ресурс“, не на ЮРИБОР, и това държи новите ипотечни около 2.5%, което е сред най-ниските нива в Европа. На терен виждам точно това – сделки не липсват, а купувачите, които са подготвени финансово и документално, взимат преднина.

Как банките ценят ипотеките след еврото и защо това е добра новина

В последните дни на годината банките обявиха методиките за лихвообразуване в евро. Вместо да вържат ипотеките към плавния и по-висок ЮРИБОР, основата ще е вътрешният индекс „цена на привлечения ресурс“ – реалната цена, на която банката набавя депозити и ликвидност. В контекст на свръхликвидна система и освобождаване на част от задължителните резерви, това означава предвидима и ниска база през 2026.

Как се превежда това за купувача. Плаващата част на лихвата става по-слабо зависима от външни шокове. Да, банките запазват правото да коригират надбавката според риска, но конкуренцията при ипотеките е видима – предложения под 3% по нови кредити се срещат регулярно, особено за клиенти с по-висок собствен принос и стабилни доходи.

Практичен съвет от преговорите, които водя с клиенти и банки:

• изисквайте писмена методика за лихвообразуване и конкретен индекс, по който се актуализира лихвата,
• проверете ГПР, не само номиналната лихва, и кои такси влизат в него,
• внимавайте с края на промоционални периоди – колко става лихвата след 12 или 24 месеца,
• сравнявайте оферти за фиксирана лихва за 3-5 години, при някои профили това намалява общия риск без да плащате съществена премия.

За ориентир, приблизителна вноска при 200 000 евро, 2.5% и 30 години е около 790 евро месечно. При 150 000 евро – към 590 евро. Чистата сметка често накланя везните към покупка при нужда от по-голям или по-ефективен дом.

Пазарен пулс 2025-2026 – пикът е зад нас, темпото се нормализира

2025 се очерта като пикова по отношение на ценовия ръст – говорим за двуцифрени проценти, близо до 18% по думите на бранша. Вписаните сделки се върнаха към 225-230 хиляди на годишна база, което е над 2024, но все още под исторически пикове като 2007. 2026 започва с ясно послание – активност има, но ускорението се гаси. В моята практика времето на експозиция порасна с 1-2 седмици спрямо средата на 2025, преговорите са по-детайлни, а купувачите вече не гълтат всеки компромис срещу „ключ утре“.

Къде се движат цените и къде се движат хората

В София южната дъга продължава да държи премия, но тя вече е за качество – енергиен клас, реална инфраструктура и обитаемост след Акт 16. В „Кръстова вада“ и „Витоша“ се сключват сделки при минимален дискаунт за завършени жилища, докато проектите на ранен етап остават чувствителни към цената на квадрат при липса на паркинг или ясен график. В Пловдив западните квартали търсят 3-стайни с добра транспортна свързаност, а във Варна и Бургас крайморските зони отчитат засилен интерес за целогодишно живеене, не само ваканционно.

Маржове за преговор: за ликвидни имоти в локации с висок недостиг 1-3% са реалистични, при компромиси с изложение или без довършване 5-7% често се постигат. Виждам все повече обменни сделки – семейства заменят 60-70 кв.м в панелен блок за 90-100 кв.м в нова сграда с гараж. Този „ъпгрейд“ е основен двигател на активността и през 2026.

Празни жилища и пренаселеност – скритата спирачка на предлагането

Статистиката за 1.2 милиона празни имота и 33.8% пренаселеност в България не е суха цифра, тя се вижда на огледи. Във вход се срещат два свята – пуст апартамент на шпакловка и семейство от четирима в 50 кв.м. Тази блокирана площ изкривява пазара, поддържа цените и изтънява наемното предлагане. Ефектът се усети и в рязкото поскъпване на наемите в София през 2025.

Какво работи в други държави и би имало ефект у нас според опита ми с инвеститори и наемодатели:

• преференциален данък за основно жилище, прогресивен за второ и нагоре – стимулира продажба или отдаване,
• данъчни облекчения за дългосрочен наем с регистриран договор и енергоефективни подобрения,
• общински програми за довършване срещу дългосрочен социален или достъпен наем,
• ясни правила за краткосрочни наеми, така че част от имотите да се върнат на дългосрочния пазар.

Подобни механизми не са наказание, а начин да отключим застинала площ и да охладим ценовия натиск без шокове.

Еврото е катализатор, не магия – урокът от Хърватия

Хърватия влезе в еврозоната през 2023 и сценарият беше много показателен – пик преди входа с ръстове около 18%, после нормализирани темпове между 6 и 9% годишно. Очаквам близка траектория и у нас. Еврото вдига увереността и ликвидността, улеснява финансирането и привлича чужд интерес по морето и СПА локации. Но то не прави компромисите невидими – пренадценен имот си остава пренадценен, независимо в коя валута пише цената.

За продавачите посланието е просто – не натискайте цената само защото „влязохме в еврозоната“. За купувачите – заключете финансирането рано, проверете окомплектовката на документацията и не бъркайте темпо с натиск. В добра сделка и двете страни излизат с ясна стойност, не с изтощение.

Вижте още свързани анализи и ръководства: историческия строителен бум през 2026, най-добрите сайтове и портали за имоти

Финални щрихи от практика

Първите дни на януари могат да са технически мудни – двойно обръщение на лева и еврото, забавяния по картови плащания, но това бързо отшумява. По-важното за 2026 е стратегическо – пазете дисциплина в бюджета, фиксирайте условията с банката на писмо и купувайте стойност, не еуфория. Пазарът влиза в по-зряла фаза, а именно там добре подготвените купувачи и продавачи печелят най-много.