Сертификатът за енергийна ефективност влиза в обявите: тласка ли пазара към A и B, и кой ще плати сметката

Обявите за апартаменти скоро ще изглеждат като етикет на уред – kWh на квадрат и клас от A до G ще стоят до цената. Правителството пусна за обществено обсъждане промени в Закона за енергийната ефективност, които обръщат играта за продавачи, наемодатели, купувачи и наематели. Повече прозрачност идва, но и нов разход, който пазарът ще трябва да калкулира.

Какво реално се променя за сделките и наемите

Всички сгради в експлоатация подлежат на задължително енергийно обследване и сертифициране, с ограничени изключения. Сертификатите ще са електронни документи. При продажба, отдаване под наем или подновяване на наем собственикът трябва да осигури достъп на купувача или наемателя до сертификата. Ако има издаден сертификат, в обявата задължително се посочват специфичният годишен разход на първична енергия – kWh на кв. м, и енергийният клас.

Скалата е седемстепенна – от A за най-икономични до G за най-неикономични имоти. Параметрите за всеки клас се определят с наредба за енергийните характеристики на сградите. За новопроектирани сгради изискването е за най-високи класове – A или B.

Важно за графика и бюджета – законопроектът не задава краен срок и не предвижда глоба за липсващ сертификат. Пазарният натиск обаче ще е силен, защото имоти с измерима ефективност ще изпъкват в обявите и при огледите. Контекстът също има значение: пазарът се забавя, а инфлацията остава висока — вижте анализа ни за рецесията и натиска върху имотите през следващите 2-3 години.

Къде е тънкото при етажната собственост

Обследването и сертификатът се издават за цялата сграда или за самостоятелен обект. На практика при кооперации сертифицирането на целия блок е по-логично и по-ценено от купувачите, но изисква координация и споделени разходи между съсобствениците. Ако само един апартамент излиза на пазара, съседите рядко имат стимул да плащат сега. Това ще изисква добра подготовка на общото събрание и оферти от енергоаудитори с ясен бюджет и срокове.

Изключенията – кога не се сертифицира

Молитвени домове на регистрирани вероизповедания и самостоятелни сгради с РЗП до 50 кв. м са извън обхвата. Могат да се обследват, но не се сертифицират временни постройки до 2 години, нежилищни селскостопански сгради, производствени и складове, както и жилища, използвани до 4 месеца годишно или с очаквано потребление под 25 процента от това при целогодишна употреба.

Ефект върху цени, наеми и ликвидност

Разходът за обследване най-вероятно ще се прехвърля частично в продажната цена или наема. В замяна продавачите и наемодателите получават силен маркетингов актив – измерима енергийна ефективност. Очакван резултат – имоти с клас A или B ще поддържат премия и по-кратко време на пазара, докато D до G ще търпят отстъпки или по-бавни продажби, особено при по-старо строителство без саниране.

Тенденцията се наслагва върху вече напрегната ценова картина. В София новото строителство продължава да държи висок ценови фронт, дори при по-внимателни сделки след въвеждането на еврото – вижте анализа ни тук. Добавянето на енергиен клас в обявите ще подчертае разминаването между модерни и неефективни сгради и ще пренарежда отстъпките квартал по квартал. В европейски мащаб активността вече се събужда, докато България охладнява — къде са шансовете за купувачи и инвеститори през 2026.

За наемния пазар прозрачността ще е плюс за наемателите – по-ниски сметки и по-предвидими разходи. За наемодателите – аргумент за по-висока наемна ставка, но и още една точка за регулаторно съответствие редом с данъци и ДДС при по-големи портфейли – повече по темата за праговете и задълженията вижте тук.

Финансиране и как да намалите сметката за подобрения

Промените предвиждат финансови инструменти за саниране – субсидии, данъчни стимули, заеми и схеми, при които вноските се покриват от постигнатите икономии. Националният фонд за декарбонизация вече има избран мениджър – Алианс за декарбонизация на България – и се очаква да предложи първи продукти за домакинства, бизнес и общини. Приоритет ще са еднофамилните къщи, които досега имаха ограничен достъп до целево финансиране. Реалистични проекти – покриви, дограма, изолация, солари и термопомпи. При обследване може да се издаде и енергиен паспорт с поетапен план за мерки, което улеснява частично финансиране и стъпково обновяване. За корпоративни имоти и инвестиционни активи опция е и имотният лизинг като алтернативно финансиране.

Новото строителство влиза в ерата на нулевите емисии

Съгласно европейските изисквания всички нови жилищни сгради, чиито разрешения за строеж се подават след 1 януари 2030, трябва да са с нулеви емисии – много висока ефективност, минимална енергия от възобновяеми източници и без изкопаеми горива. За инвеститорите това означава по-висок начален CAPEX, но и по-лесен маркетинг, по-нисък операционен разход за обитателите и по-висока ликвидност при изход.

Практични стъпки за собственици и инвеститори

Планирайте обследване преди публикуване на обява и заложете разхода в ценовата стратегия. В етажна собственост задвижете процедура за общо обследване и съберете оферти от лицензирани енергоаудитори. Подгответе електронен достъп до сертификата за огледи и подписване. Ако имотът е с по-нисък клас, обмислете бързи мерки с най-висок ефект на кв. м – изолация на таван и покрив, уплътняване и дограма, управление на отопление – и проверете финансиране от Фонда за декарбонизация при наличност.

Енергийният клас скоро ще е редом с квадратурата и локацията в разговорите за цена. Колкото по-рано подсигурите обследване и план за подобрения, толкова по-малко ще отстъпвате на масата за преговори и толкова по-бързо ще приключвате сделки в пазар, който вече награждава ефективните сгради.