От 20 май 2026 г. половината ваканционни имоти рискуват да изчезнат от Airbnb и Booking – как хостове и инвеститори да запазят дохода

Тиктака часовникът за краткосрочните наеми. От 20 май 2026 г. платформите ще започнат автоматично да свалят обяви без валиден регистрационен номер. Пазарът ще се изчисти за една нощ – а печеливши ще са подготвените хостове и инвеститори.

Какво точно се променя и защо има значение за пазара

Регламентът на ЕС 2024/1028 задължава гиганти като Airbnb и Booking да валидират в реално време регистрационните номера на обектите и да споделят данни с държавата. В България това означава регистрация в съответната община и въвеждане в Единната система за туристическа информация към Министерството на туризма. Ако номерът липсва или е невалиден, обявата се деактивира автоматично.

По данни на Асоциацията за туристически имоти и иновации (АТИИ) в момента са листнати над 10 200 имота в Airbnb и над 15 100 в Booking. София води с около 2200 обяви в Airbnb и 2100 в Booking, следвани от Варна с около 1300, Банско с 769 в Airbnb и 1100 в Booking, и Пловдив с над 650. Според бранша до половината от тези обекти днес работят в сивия сектор – и ще бъдат свалени без регистрация.

Пазарни ефекти, които инвеститорите трябва да калкулират

Краткосрочно предлагането в топ локации вероятно ще се свие. Това може да вдигне средната цена на нощувка и заетостта за съвестните хостове, особено в централни зони и сезонни курорти. Част от собствениците ще преместят имотите към дългосрочен наем, което би охладило ръста на наемите в някои квартали. На морето ефектът ще се смеси със слабите предсезонни сигнали от 2025 г., очертани и при Южното Черноморие – вижте детайлите в нашия разбор за слабия великденски наплив.

За купувачите на ваканционни имоти регламентът променя сметката за доходността. В локации с висок дял нерегистрирани имоти и силно сезонен поток може да видим временни отстъпки и принудени продажби. При преговори се подгответе за новите проверки при нотариус и потенциални блокажи заради публични задължения – вижте как купувачи и инвеститори да затворят имот без забавяне. Ако търсите възможности извън София, погледнете и градове с нарастващо търсене и диверсифицирана заетост, за които писахме в Пловдив, Варна и Бургас. Допълнителен контекст за ценовата динамика и наличността вижте в анализа за празните жилища и двуцифрените ръстове.

Регистрация, данъци и избор на структура – как да играете по правилата и да печелите

Задължителни стъпки за имота

1. Регистрирате обекта в общината, получавате регистрационен номер и го вписвате в обявата. 2. Регистрирате имота в ЕСТИ и подавате данни за нощувките. 3. Осигурявате софтуерно коректно отчитане – платформите ще проверяват номера ви автоматично в реално време.

Данъчни задължения за физически лица

Регистрация по чл. 97а от ЗДДС заради услугите от чуждестранните платформи, 20% ДДС върху комисионата, патентен данък според големината на имота – ориентировъчно от около 128 евро годишно за едноспален до около 383 евро за тристаен, туристически данък, 10% данък върху доходите. Практиката сочи и значителна осигурителна тежест, която мнозина оценяват на около 42% върху приходите в определени сценарии.

Кога юридическо лице е по-добре

За фирми не се прилага патентен данък и осигурителната тежест не е върху конкретния приход, а услугата настаняване ползва преференциална ставка от 9% ДДС. За портфейли с няколко имота или по-висок оборот това често е по-ефективната структура. Проверете и данъчните си задължения, ако държите имоти зад граница – вижте ръководството за деклариране на имоти в чужбина.

Сценарии по локации – къде рискът е най-голям и къде има шанс за по-висока доходност

София и Варна вероятно ще запазят силно търсене към добре управлявани, легитимно регистрирани жилища в централни локации. В планинските курорти като Банско, където делът на нерегистрирани имоти традиционно е висок, се гответе за рязко изчистване на офертите и по-стабилна заетост за останалите. По Южното Черноморие ефектът може да се комбинира с напрежения в сезонността и да отвори прозорци за покупка на отстъпка – особено при апартаменти в комплекси с високи такси поддръжка.

Как да изпреварите регламента

Движете се сега, не през май 2026 г. Прехвърлете дейността във фирма, ако оборотът и плановете ви го оправдават. Осигурете си номер от общината и коректно отчитане в ЕСТИ, интегрирайте каналите си със софтуер за автоматична синхронизация. Преоценете стратегията – ако сезонната доходност не излиза, заключете стабилен дългосрочен наем за 12 до 24 месеца. Разгледайте и алтернативни формати, които печелят скорост при краткосрочните наеми, включително иновативни къщи и ниши, за които вече има инвеститорски интерес – повече в анализа за куполните къщи. Осигурете застраховане, протоколи за сигурност и ясна комуникация с наематели при инциденти – вижте как инцидентът влияе на наемите, цените и риска.

Регламентът няма да убие краткосрочните наеми – той ще накаже импровизацията и ще възнагради професионализма. Хостовете, които влязат в бялата икономика и оптимизират структурата си, ще наследят по-чист пазар, по-малко конкуренти и по-здрава доходност. Останалите ще гледат как обявите им изчезват с един автоматичен филтър.