Инвестициите в имоти в Югоизточна Европа леко се свиха през 2025, офисите оглавиха сделките. Къде е възможността през 2026

Пазарът не спира, просто сменя предавките. Според CBRE инвестиционният обем в недвижими имоти в Югоизточна Европа е намалял с 3% през 2025 до 868 млн. евро, но капиталът остава активен в офис сегмента и започва да се пренарежда към индустриални активи. За инвеститори, продавачи и наематели това означава едно нещо – селективност носи предимство, а качеството печели.

Къде влязоха парите през 2025

Офисите бяха безспорният лидер в региона с над 470 млн. евро трансакции. Индустриалните имоти също отчетоха ръст на сделките, което подсказва търсене на стабилен доход, логистични локации и по-нисък риск. Търговските площи и хотелите изостанаха, като инвеститорите се концентрираха върху по-предвидими потоци и активи от клас А.

Четвъртото тримесечие изстина, но офисите останаха на върха

Q4 беше по-слабо – общият обем в СЕ Европа спадна с 53% на годишна база до 260 млн. евро. Офисите държаха 62% от сделките за периода октомври до декември, търговските площи 33%, а хотелите и индустриалните активи отчетоха по-скромна активност. Това е сигнал, че селективността и цената на капитала продължават да диктуват поведението на купувачите.

Картата по държави: Сърбия води, България се изтласква напред

Сърбия излезе начело през Q4 с приблизително 160 млн. евро и 61% от всички сделки, движена основно от офис инвестиции. България е на второ място с над 60 млн. евро, като тук най-активни бяха търговските площи, сходно с Хърватия, която привлече около 27 млн. евро. В Словения фокусът падна върху хотелски активи с близо 9 млн. евро.

За България допълнителен контекст е важен. Новото строителство ускорява и пренарежда баланса между първичен и вторичен пазар, което може да отвори арбитраж за инвеститори през 2026. Вижте как историческият строителен бум ще пренареди пазара през 2026 и как проектите тип Tulip City с 200 000 кв.м РЗП в София ще разместят югозападния сегмент.

Какво означава това за вас през 2026

Инвеститори: Търсете офис и индустриални активи с висок ESG профил и дълги наеми. В Хърватия и Словения интересът към качествени търговски и хотелски обекти вероятно ще се засили, според CBRE. България е следваща по ред за нов капитал, което може да доведе до повече конкурентни процеси и по-ниска доходност при prime предложения.

Продавачи: Ограниченото предлагане на качествени активи играе във ваша полза. Подгответе безупречен data room, сключвайте или удължавайте наеми с надеждни наематели и фиксирайте CapEx плановете, за да конвертирате интереса в цена. В търговските имоти освободени от руски собственици портфейли вече създават ниши, особено по морето и в курортите – вижте ускорения изход и къде са сделките.

Наематели: При офисите очаквайте по-активни собственици и повече инвестиции в качества на средата, но и твърди наемни нива за клас А при ограничено предлагане. В логистиката натискът остава към модерни площи край главни коридори, което поддържа заетостта висока.

Финансиране, разходи и тайминг

CBRE очаква леко понижение на лихвите през 2026 и по-атрактивно финансиране. Това може да отпуши отложени сделки и да свие доходностите при най-търсените активи. Същевременно разходите за строителство и парцели остават ключов фактор за ценовите очаквания на продавачите и за възвръщаемостта на нови проекти – детайли за реалната себестойност в София вижте тук 1 100-1 200 евро на кв.м и цени на парцелите през РЗП.

Накъде да гледате сега: офис и индустриални активи с доказан доход, търговски площи в пазарите с силен туристически и вътрешен поток, включително градове с активна общинска политика като Велико Търново отключва имотен потенциал, плюс селективни хотелски сделки в Словения и Хърватия. Ако лихвите тръгнат надолу и предлагането на prime остане ограничено, най-добрите имоти ще се продават бързо и без отстъпки. Таймингът и подготовката ви през първото полугодие на 2026 ще направят разликата.