Глобалният капитал се връща в Европа: офисите водят, Обединеното кралство привлича, а центровете за данни ускоряват пазара
След две години на предпазливост парите за имоти отново пресичат Ламанша. Според последното изследване Global Capital Flows на Colliers капиталът, набран за инвестиции с фокус Европа, Близкия изток и Африка, е скочил с 52% на годишна база, а интересът изпреварва реалните сделки. Сигналът е ясен – ликвидността се връща, цените на ключови пазари са преоценени, а прозорецът за селективни придобивания се отваря още преди очакваното оживление през 2026 г.
Къде се насочват парите и защо това има значение
EMEA отново доминира в трансграничните сделки, като седем от десетте най-привлекателни пазара глобално се намират в региона. Това не е широко вдигане на вълната за всички – капиталът се преразпределя дисциплинирано към държави и градове, където корекцията вече се е случила, наемният доход е по-прогнозируем, а рискът при изпълнение на сделките е по-нисък.
Обединеното кралство запазва позицията си на най-голяма дестинация за международен капитал благодарение на дълбок и прозрачен пазар. Франция и Швеция печелят дял, след като ценовите равнища се нагодиха и увереността в приключване на сделки се подобри. Германия изпрати допълнителен позитивен сигнал от жилищния фронт – издадените разрешения за строеж се увеличиха през 2025 г. след три поредни години спад, което подсказва нормализиране в предлагането.
Офисите в Европа са обратно в играта
Докато в части от Северна Америка офисите продължават да са структурно предизвикани, в EMEA те са най-добре представящият се сегмент за последните 24 месеца, изпреварвайки индустриалните и многофамилните жилища. Капиталът се концентрира в първокласни сгради на топ локации в големите градове – обекти с доказана устойчивост, енергийна ефективност и ясен план за реновация и подобрения. Стабилизиращото се търсене от наематели подкрепя модернизации и увеличава ликвидността на пазари с ограничено предлагане на качествени площи.
Ключов катализатор през втората половина на 2025 г. беше свиването на разликата между ценовите очаквания на купувачи и продавачи, в комбинация със стабилизиране на финансирането в голяма част от Европа. Както отбелязват от Colliers, фокусът е върху доходността, след това върху растежа и накрая върху ликвидността – а именно по тези три критерия Европа отново започва да отговаря.
Нови двигатели на доходност: центрове за данни и дългов капитал
Извън традиционните сегменти центровете за данни вече са сред водещите цели за набиране на капитал, движени от бум на изкуствения интелект и нуждата от дигитална инфраструктура. Макар САЩ да доминират в активността, растящият обем средства с мандат за EMEA подсказва ускоряващи се възможности за развитие и строителство на избрани европейски пазари.
Паралелно с това се завръщат опортюнистични стратегии, а дълговото финансиране – от senior до мезанин и предпочитани акции – подпомага затварянето на сделки там, където обикновеният собствен капитал все още не намира пресечна точка с цените на продавачите. Когато доходността, цената на дълга и очакванията за оценките се засекат, най-бързите играчи печелят аванс.
Какво означава това за вас
Инвеститори
Погледнете към основни градове с коригирани оценки и стабилна наемна база. Първокласните офиси с ESG подобрения и потенциал за активен asset management предлагат най-добър риск-възвръщаемост в момента. Разширете мандата към центрове за данни и хибридни структури с дългов компонент, където възможностите изпреварват конкуренцията.
Собственици и продавачи
Ускорете реновации и сертификации по устойчивост – купувачите плащат премия за енергийно ефективни активи. Бъдете реалистични в ценообразуването според новите нива на доходност и обмислете гъвкави структури – vendor financing или съвместни предприятия – за да затворите сделка в прозореца 2025-2026 г.
Купувачи
Осигурете финансиране и дръжте подготвен pipeline. Насочете се към пазари като Обединеното кралство, Франция и Швеция, където преоценката отвори възможности и ликвидността расте. Бъдете решителни – разминаването в очакванията намалява, а конкуренцията за качествени активи се усилва.
Наематели
Реновираните клас А сгради предлагат по-добри условия и ефективност на площите. Договаряйте дългосрочно там, където има стимули, защото с връщането на капитала собствениците на качествени активи вероятно ще затегнат отстъпките.
Векторът за 2026 г.: от възстановяване към преразпределение
Капиталът се връща по-бързо, отколкото пазарът може да абсорбира чрез сделки, затова EMEA вече преминава в режим на преразпределение – селективен, но по-активен пазар с ясно ценово откриване. За участниците това означава по-къс прозорец за придобиване на първокласни активи на коригирани нива и по-ожесточено наддаване там, където доходността и дългът работят в синхрон. С други думи – 2026 г. няма да върне навиците от 2021 г., но ще възнагради бързината, подготовката и дисциплината.
Източник: Colliers, Global Capital Flows FY-2025
