Софийските офиси влизат в 2026 с пауза, но без спад в наемите – периферията печели, а нови метри чукат на вратата

• Наемната активност пада до 43 200 кв.м през Q1 2026, вакантността е 11,8%
• Клас A наеми стабилни – 14-18 евро на кв.м, 20 евро в ЦБД

Пазарът на офиси в София започва 2026 г. с видимо по-тихо тримесечие, но без отстъпление в цените. Договорените площи намаляват, заетостта леко се подобрява в ключови зони, а на хоризонта излиза сериозна строителна вълна. За наематели това означава повече опции и по-силна позиция в преговорите извън центъра. За инвеститори и собственици – внимателен риск мениджмънт заради натрупващия се продукт. Тенденцията резонира с картината в страната, където сделките с имоти се свиват в 98 от 113 района.

Наемната активност се мести към периферията

Обемът на новите наеми през първото тримесечие е 43 200 кв.м – спад от 4,9% спрямо предходното тримесечие и 15,9% на годишна база. Най-активни са периферните райони с приблизително 24 000 кв.м, водени от зоните около Околовръстен път и в и около Бизнес Парк София. Зоните по основните пътни артерии добавят около 14 000 кв.м, а широкият център заедно с централния бизнес район носят общо 5 400 кв.м.

IT компаниите остават основен двигател – около 65% от новозаетите площи. Следват административни услуги с 9%, здравеопазване с 7%, търговия на едро с 5% и други с 15%. Профилът на търсенето подсказва фокус върху ефективност, транспортна достъпност и модерни сертификати за устойчивост.

Предлагането е стегнато днес, но натиск идва утре

Новото строителство влезе пестеливо – единствен завършен проект е Oxia на Bernard Investments с РЗП 3 800 кв.м, клас A, с LEED Platinum и комбинация от обслужвани и стандартни офиси. В строеж обаче са 219 000 кв.м, като близо 46% – около 100 000 кв.м в 16 проекта – се очакват до края на 2026 г. Това повдига стандартния за наемодателите въпрос за потенциално свръхпредлагане и нужда от активна политика по предварително отдаване, диференциация и ESG надграждане.

Офисният фонд на София достига 2 349 000 кв.м, от които свободни са 278 000 кв.м или 11,8%. Централният бизнес район държи най-ниска вакантност – 5,3% и едва 12 600 кв.м свободни. Зоните по главни артерии са с 11,5% и около 130 000 кв.м. Периферията остава най-предизвикателна с 16,0% незаети площи – поле за оферти с по-гъвкави условия и стимули.

Цени без отстъпление, но повече лостове за наематели

Наемите за клас A са стабилни в диапазона 14-18 евро на кв.м. Първокласните офиси в централния бизнес район задържат 20 евро на кв.м за четвърто поредно тримесечие. Комбинацията от по-сдържано търсене и предстоящо ново предлагане засилва преговорната сила на наемателите в повечето подпазари извън ЦБД. Ако планирате релокация или разширение, второто тримесечие е подходящ момент да тествате пазара, да сравните условия от периферия и ключови артерии и да договорите стъпаловидни наеми или по-дълги гратисни периоди. Контекстът съвпада с по-широката картина на имотния пазар през пролетта, където преговорите се върнаха на масата и отстъпките станаха по-видими – вижте анализа тук: Отстъпките се върнаха, наемите тръгват нагоре…

Инвестиционни сигнали – две сделки, близо 50 000 кв.м

Инвеститорската сцена не спи. Bernard Investments придоби двете сгради на BSR One в столичния квартал Слатина и добави близо 30 000 кв.м към портфолиото си, което вече включва 120 000 кв.м в 10 сгради. Във Варна двама местни инвеститори купиха Varna Towers – смесена сграда с офиси и търговия, като офисната част обхваща две кули с 18 500 кв.м отдаваема площ. Сделките подсказват селективен апетит към активи с работеща заетост, гъвкав микс от наематели и потенциал за активно управление.

Какво да направите сега

Наематели – картографирайте опциите извън ЦБД, особено по главни артерии и периферия, където вакантността е по-висока. Наемодатели – подгответе стратегии за привличане и задържане преди 2026 г., когато влизат нови метри. Инвеститори – таргетирайте сгради със силни ESG характеристики, стабилни договори и възможности за репозициониране. По-широката пазарна рамка на Q1 2026 е охладена като обем на сделки, което потвърждава нуждата от прецизна селекция и дисциплина – повече тук: Q1 2026 удря спирачки на имотния пазар.

Изводът е ясен – София е в междинна фаза. Цените са стабилни, но прозорецът за добри сделки се отваря широко извън центъра. Който действа сега, печели време, гъвкавост и по-добри условия преди следващата вълна ново предлагане. На фона на жилищния сегмент, където българските жилища поскъпват над два пъти по-бързо от ЕС.