Полша връща скоростта в бизнес имотите: 4,3 млрд. евро сделки, силен финален спринт и апетит за 2026
Четвъртото тримесечие изненада пазара с ликвидност и решителност, след като 45% от всички инвестиционни сделки в Полша през 2025 бяха затворени именно в края на годината. Според Savills пазарът премина от корекция към стабилизация, а офисите и логистиката отново влязоха в растеж. Инвеститорите пренастройват стратегии, финансирането се подобрява, а отложени големи сделки пренасочват прожекторите към първата половина на 2026.
Обемът е по-нисък, но тонът е по-силен
Общата стойност на сделките достигна 4,3 млрд. евро през 2025, със спад от 12,9% на годишна база. Под повърхността обаче историята е друга – активността се консолидира в края на годината, което сигнализира за връщане на доверието и по-ясни ценови очаквания. Много мащабни сделки бяха отложени за началото на 2026, което подсилва видимостта за нов цикъл на затваряния още в Q1-Q2.
Къде отиват парите: логистиката печели терен, офисите се пренареждат
Индустриалните и логистични имоти вече държат 37% от инвестиционната торта за периода 2021-2025 спрямо около 25% през 2016-2020. Офисите се адаптират с дял около 32%, а търговските площи падат под 23%. Пазарът през 2025 беше доминиран от малки и средни по размер сделки, но седем транзакции минаха прага от 100 млн., включително покупката на 49% дял от CPI Property Group в офисно-търговския портфейл на Sona Asset Management в Полша.
Какво означава това за купувачи и продавачи
Купувачите виждат по-предвидима доходност и по-ясни дисконтове спрямо пиковите години, като конкуренцията за качествени логистични активи се засилва. Продавачите, особено при стабилизирани обекти с дълги наеми, получават прозрачен ценови коридор и по-бързи процеси по финализиране. В офис сегмента активите от ядро плюс с потенциал за ESG подобрения и ребрандиране са във фокус, докато вторичните локации остават зависими от наемателска активност и капекс.
Тенанти и наемни нива
Наемателите в офисите продължават да договарят стимули и гъвкавост, но при първокласните сгради конкуренцията за модерни площи с добра транспортна достъпност се засилва. В индустриалния сегмент търсенето от 3PL и e-commerce поддържа абсорбцията, а собствениците инвестират в автоматизация и енергийна ефективност, което стабилизира общите разходи за наемателите в средносрочен план.
Кой купува и как се подрежда капиталът
Регионалният капитал е водещ: инвеститори от Чехия са зад 49% от обема през 2025, следвани от полски капитали с около 20% и силно присъствие на САЩ в три от най-големите сделки. Активност има и от Близкия изток, Великобритания и Германия. Тази структура предполага по-бързо вземане на решения и добър достъп до локални дю дилиджънс екипи, което скъсява времето от LOI до затваряне. Паралелно, в България Банско става целогодишна арена за сделки, привличайки разнообразни източници на капитал.
Финансиране и макро фон: по-евтин дълг, по-добра видимост
Полската икономика нарасна с 3,5% през 2025, а инфлацията в края на годината се забави до 2,4%. Серията понижения на лихвите от ЕЦБ и Полската централна банка подобри условията по дълга и подкрепи ръста на сделките в края на годината. Според Savills пазарът влиза в 2026 с очакване за ускоряване на БВП до около 4%, което балансира ценообразуването по доходността и подобрява покритието на дълга при консервативни лоан-то-валью структури.
Регионалният импулс е в унисон с възстановяването в Европа, където финалът на 2025 донесе най-силното тримесечие по инвестиционна активност от 2022 насам. Вижте повече в Европейските бизнес имоти се събудиха: най-силното тримесечие по сделки от 2022 г. насам тук.
Ходове за 2026: къде има стойност сега
Индустриални и логистични активи близо до градски ядра и интермодални възли остават първи избор, особено при договори с индексация и добър ESG профил. В офисите стойност има в репозициониране на централни активи с висок вакантен процент към микс от гъвкави работни пространства и сертифицирани зелени стандарти, където капиталовите разходи могат да отключат по-високи наеми. Търговските паркове с дневни стоки и дискаунт сегмент носят стабилен кешфлоу при внимателно управление на наемателния микс. За контекст върху наемите и доходността в държави с висока собственост като България вижте 86% от българите живеят в собствен дом.
Финалната права на 2025 показа, че пазарът на бизнес имоти в Полша е излязъл от корекция и влиза в 2026 с инерция. За инвеститори и собственици посланието е ясно – подредете капитала и процесите навреме, защото конкуренцията за качествени активи се връща, а прозорецът за сделки при по-добри условия по дълга вече е отворен.
