Центровете за данни изместват офисите в САЩ – висока възвръщаемост, по-висок риск и нови правила за инвеститорите

• Възвръщаемостта от центрове за данни достигна 11.2% миналата година, изпреварвайки почти всички други имотни сегменти
• Хипермащабните наематели наемат все по-голяма част от капацитета, но SLA клаузи, ток и забавяния превръщат договора в минно поле

Когато технологиите диктуват търсенето на квадратни метри, картата на доходността се преначертава. В САЩ строителните разходи за центрове за данни се очаква да надхвърлят офисите още догодина, а възвръщаемостта в сегмента вече бие почти всички останали класове. Това е възможност, но и ясно предупреждение – имотите ви стават далеч по-свързани с ритъма на изкуствения интелект.

Къде са парите днес и кой ги плаща

Центровете за данни са сред малкото сегменти, които показват двуцифрена доходност – 11.2% през 2024 според NCREIF. Успоредно с това американските градове още се борят с рекордни нива на незаети офиси, което прави контраста още по-видим. Докато класическите кули търсят нова роля, хипермащабните компании – Meta, Amazon, Oracle – ускоряват изграждането на мрежи за изкуствен интелект и все по-често наемат готов капацитет вместо да строят сами.

Делът на наетия капацитет от тези играчи в САЩ достигна около 40% тази година спрямо приблизително 35% през 2023 по пазарни оценки. JLL очаква нови центрове за данни за до 1 трилион долара в Северна Америка между 2025 и 2030 – редове с GPU, мощност и охлаждане, които изискват брутално много ток и безкомпромисни срокове.

Публичните имотни компании вече пренасочват капитала – инвестициите им в центрове за данни са нагоре с около 15% през 2024, докато излизат от по-традиционни сектори като офиси и апартаменти. В частния капитал трендът е още по-широк – 95% от големите инвеститори в проучване на CBRE планират да увеличат експозицията си.

На фона на това пренареждане жилищният пазар в Щатите се охлажда и отваря прозорци за договаряне в градските апартаменти – контрапункт, който инвеститорите могат да използват за баланс на портфейла. Вижте детайли тук: Пазарът на апартаменти в САЩ се охлажда рязко и тук: Америка натиска спирачка. Дългият европейски цикъл също е важен за стратегиите: 15 години ръст на жилищата в ЕС.

Новата зависимост – възвръщаемост срещу концентрация на риск

Исторически бизнес имотите служеха за диверсификация спрямо технологичните цикли. Днес обаче имотите и ИИ са свързани далеч повече. Големите фондове увеличиха експозицията си към центрове за данни, а самите активи са силно зависими от ограничен кръг наематели. В много сделки хипермащабните компании подписват 15-20 годишни договори с плащане за целия срок – стабилен кешфлоу на хартия. Но договорите са натоварени с условия: забавяне на строежа, нерешено електрозахранване или прекъсвания след старта могат да задействат санкции в размер на няколко месечни наема или дори право на прекратяване.

Oracle е показателен пример за мащаба – бъдещи ангажименти за наем за стотици милиарди долари извън баланса, като пазарът вече наказа акциите след обявяване на още по-големи разходи за ИИ инфраструктура. Ако темпото на ИИ приходи се забави, портфейли, зависими от няколко наематели, ще усетят корекцията директно.

Токът в новите локации – какво да оценявате преди да влезете

Достъпът до електроенергия, не квадратурата, решава сделките. Забавяния при присъединяване към мрежата, изисквания за резервирана мощност, охлаждане и свързаност са основните причини проектите да излизат от график. Липсата на кадри и възможни мита по веригите за доставки допълнително натискат срокове и бюджети. За имотни собственици и инвеститори това означава:

• Оценявайте предварително гаранциите за ток и срокове – без твърд капацитет и ясни EPC отговорности, възвръщаемостта е книжна
• Преглеждайте SLA клаузите ред по ред – праг на допустим престой, санкции, права за прекратяване и индексация на наема
• Избирайте парцели близо до подстанции и оптични коридори – цените им растат, но намаляват изпълнителния риск

Конверсии и алтернативни ходове

Преустройство на офиси в центрове за данни рядко е plug-and-play – товароносимост, височина на етажи, охлаждане, вода и градоустройствени режими са бариери. По-реалистични стратегии са придобиване на индустриални имоти с възможност за ъпгрейд на мощност, участие в JV с оператори или експозиция през публични компании, като имате предвид по-силната корелация с технологичните цикли. За локални пазари натискът към ESG, удобства и избор за наемателя остава – контекст за офисите ще намерите тук: Еврото вкарва нова динамика.

Какво означава за България и региона

Ако ловите тренда у нас, не подценявайте местните особености – забавяния по ПУП, разрешителни и непредвидимост в процедурите могат да изядат буфера и да активират неустойки по предварителни лизинги. Разбивка на реалната себестойност и регулаторните рискове вижте тук: Себестойност 1 100–1 200 €/кв.м в София. За общински политики и нови терени, които отключват стойност, следете и примери като Велико Търново отключва имотен потенциал. Плюс това, ефектът от въвеждането на еврото вече пренарежда офисите, индустриалните площи и ритейла — анализ тук: Евроефектът върху имотите.

Бумът на ИИ прави центровете за данни най-горещата арена в бизнес имотите – с безспорни печалби и безпощадни клаузи. Влизайте само там, където токът е гарантиран, сроковете са железни, а договорите ви защитават. Всичко останало е шум.