Цените летят, наемите догонват: България е сред шампионите в ЕС, но доходността се свива

Пазарът не чака никого. Докато наемите в ЕС продължават да се качват с умерено темпо, цените на жилищата правят още един бърз спринт. По данни на Евростат за третото тримесечие на 2025 г. цените на жилищата в ЕС са нагоре с 5,5% на годишна база и с 1,6% спрямо предходното тримесечие. Наемите растат по-бавно – съответно 3,1% и 0,9%. От 2015 г. насам картината е още по-красноречива: цените в ЕС са скочили с 63,6%, а наемите – с 21,1%. България е в челото – от 2015 г. цените у нас са се повишили с 156%, изпреварена само от Португалия и Литва. В същото време Финландия е единствената държава с лек спад в цените за периода, а наемите са нараснали във всички 27 страни.

Разминаване, което усещаме в сделките

Това откъсване между силния ръст на цените и по-плавните наеми го виждам ежедневно в София, Пловдив и Варна. Купувачите за собствено ползване доминират, особено в южните квартали на София и край метростанции, и те не калкулират доходност, а комфорт, училища и време до офиса. Инвеститорите още са активни, но вече избират хирургически точно – двустайни с практична планировка, добър етаж и ниски такси за поддръжка. Там, където преди 2-3 години се постигаше прилична брутна доходност, днес тя често се свива и пада под 4-5%, докато продажните цени продължават да се бутат нагоре от скъп терен и труд на строителите.

При наемите натиск има всяка есен, когато студентите и релокирани специалисти вдигат търсенето, но бизнесът е по-чувствителен към бюджета. В морските градове виждаме все по-ясно разделение между сезонно и целогодишно отдаване, а регулациите и разходите по етажна собственост стават решаващи за реалната възвръщаемост.

Защо България е сред лидери по ръст и какво следва

Комбинация от фактори ни поставя напред: ограничена нова площ на премиални локации, силни продажби на зелено, по-високи доходи в ИТ и аутсорсинг сектора, както и наваксващо търсене в периферията – къщи около София, Пловдив и Бургас. Финансирането вече е по-скъпо спрямо преди няколко години, но банките продължават да кредитират активно при разумен собствен принос, а много купувачи използват фиксирани лихви за начален период или се договарят за по-гъвкави погасителни планове.

При новото строителство цените по етапи са отново ключови. В последните месеци често виждам как проект стартира с една ценова листа, после при Акт 14 се качва, а след Акт 15 още веднъж. Този ритъм подхранва усещането, че да изпревариш следващото поскъпване е почти равно на отстъпка.

Къде все още има стойност според терена

Търсене има за санирани или добре поддържани панелни блокове с асансьор и добра светлина – там цената на квадрат често изостава, но ликвидността при препродажба е добра. В Пловдив квартали като Тракия и Христо Смирненски предлагат функционални двустайни с по-здрава доходност от наем. В София метролиниите продължават да диктуват премия, но и вторични локации около зелени площи печелят с по-ниски такси и разумни общи части. Варна и Бургас – избирайте сгради с реални площи и ниски разходи, защото те правят разликата при наема през зимата.

Практични ходове за купувачи и инвеститори сега

Предварително одобрение за кредит ви дава скорост в преговорите. При ново строителство преговаряйте не само за цена, а и за пакет довършителни работи, график на плащанията и паркомясто. При инвестиция смятайте консервативно – наем 10-11 месеца за година, реални такси за поддръжка и бъдещи ремонти. Енергийната ефективност вече е пряка линия към по-нисък разход и по-висока атрактивност за наемателите.

Голямата картина от Евростат ни казва едно ясно нещо – цените в ЕС, включително в България, се движат по-бързо от наемите. Това означава, че основният двигател са купувачите за собствено ползване и защита от инфлация, не бързата доходност. Ако търсите дом – избирайте локация и качество. Ако търсите доходност – дисциплина в числата и фокус върху ликвидни, лесни за отдаване имоти. В този цикъл печелят не най-бързите, а най-подготвените.