Тръмп прицелва корпоративните покупки на домове, обещава САЩ да не се превърнат в страна на наематели

• Изпълнителен указ стартира процес за ограничаване на институционалните покупки на еднофамилни жилища
• Планирани антитръстови прегледи, стимули за продажби към индивидуални купувачи и възможни законодателни промени
• Обсъждат се облекчения за първа вноска и таван на лихвите по кредитни карти

От сцената в Давос Доналд Тръмп заяви, че Америка няма да стане страна на наематели и посочи Уолстрийт като фактор за поскъпването на еднофамилните домове. С обещание да защити достъпността за домакинствата, той похвали подписан указ, който поставя началото на ограничения върху корпоративното изкупуване на жилища.

Какво реално предвижда указът на Белия дом

Мярката не въвежда незабавна забрана, а стартира многостъпков процес. Министерството на финансите има 1 месец да определи кои са „големи институционални инвеститори“ и какво е „еднофамилно жилище“. В рамките на 60 дни федералните служби ще разгледат как да забранят застраховането, гарантирането, секюритизирането и други форми на улесняване на покупките на такива имоти от големи играчи. Правосъдието и Федералната търговска комисия ще правят антитръстови прегледи на значими придобивания по местни пазари. Белият дом подготвя и законодателни предложения за допълнителни инструменти.

Националният съвет за жилищата под наем контрира, че професионалните оператори на еднофамилни наеми държат под 1% от жилищния фонд и не са причина за недостига на имоти.

Ефектът за пазара – какво означава за купувачи, продавачи и инвеститори

Купувачи на първо жилище

Ако ограниченията заработят, конкуренцията от корпоративни оферти може да отслабне в по-достъпните сегменти, където институционалните купувачи често действат с кеш и кратки срокове. Паралелно се обмисля разрешение за теглене на средства за първа вноска от пенсионни спестявания без глоба, което би улеснило навлизането на пазара, но може да подсили търсенето и ценовия натиск в ниския и средния ценови диапазон.

Продавачи на еднофамилни имоти

Краткосрочно промени няма – правилата не са в сила. При бъдещи ограничения може да видим по-малко корпоративни оферти за пакети имоти, а повече индивидуални сделки с крайни собственици, което потенциално разширява пул от купувачи, но удължава преговорите и сроковете за затваряне.

Институционални и частни инвеститори

Възможно ограничаване на федералното участие в секюритизации и финансиране на придобиванията би вдигнало цената на капитала и би пренасочило модела към строителство за отдаване под наем или към по-малки, разпръснати активи. Очаквайте по-интензивен регулаторен и антитръстов контрол при концентрации по пазари. Прегледайте експозицията си към еднофамилни наеми и стрес тествайте потоците при по-скъпо финансиране.

Наематели

Ако темпът на корпоративни покупки се забави и повече домове се продават на собственици за собствено ползване, част от наличността за наем може да намалее в отделни квартали. Това може да стабилизира или повиши наемите локално, но ефектът силно ще зависи от новото строителство и местните политики за предлагането.

Срокове, рискове и какво да очакваме

Правилата няма да се променят утре – предстоят дефиниции, междуведомствени анализи и вероятни съдебни спорове. Дори при бърз ход регулаторният цикъл е в месечен, не седмичен хоризонт. Ключовата променлива за достъпността остава цената на финансиране – цените и темповете на ипотечното кредитиране ще продължат да определят покупателната способност повече от всяка отделна мярка.

Други идеи на масата

Администрацията индикира възможност да насочи управляваните от правителството ипотечни гиганти Fannie Mae и Freddie Mac към допълнителни покупки на ипотечни облигации, което би повлияло на ликвидността на пазара. Обсъжда се и таван от 10% върху лихвите по кредитни карти – критиците предупреждават за странични ефекти, но целта е да се облекчи дългът, който спъва спестяването за първа вноска. Белият дом намекна, че повече детайли може да дойдат в предстоящата реч за състоянието на съюза, според Кевин Хасет, директор на Националния икономически съвет.

За участниците на имотния пазар практичният ход днес е ясен – следете дефинициите и преходните режими, работете с кредитори за заключване на лихви при възможност, настройте ценовите очаквания към локалната динамика на предлагането и бъдете готови за промени в поведението на корпоративните купувачи в сегмента на еднофамилните домове.