София, Варна, Пловдив: кешът набира сила, 2- и 3-стайните дърпат цените, ипотеките се пренареждат

• Делът на покупките в брой в София скача до около 45% в края на 2025 г.
• 2- и 3-стайните в столицата поскъпват най-бързо, новото строителство печели терен
• Варна се подмладява като профил на купувача, Пловдив остава градът на ипотеките

Парите в брой влизат агресивно в жилищните сделки, банковите изисквания се затягат, а дву- и тристайните, на хубави локации и с разумни площи, диктуват темпото. Годишният обзор на пазара на „Имотека“ очертава различни скорости в трите големи града и ясна промяна в поведението на купувачите под натиска на предстоящото евро и по-внимателните банки.

София – кешът натиска, ликвидните апартаменти поскъпват

В края на 2025 г. близо половината сделки в столицата се финализират със собствени средства, при около 30% по средата на годината. Ключовият драйвър е желанието спестяванията да се „заключат“ в актив преди евентуални промени в банковите условия и въвеждането на еврото. Така преговорите за цена се свиват, а отстъпки се появяват почти само при очевидно надпазарни оферти.

Цените при 2- и 3-стайните в София се ускоряват най-силно с ръст около 20% на годишна база, докато едностайните и многостайните добавят близо 10%. Новото строителство вече формира приблизително една трета от сделките благодарение на по-гъвкави разплащателни схеми и по-голяма предвидимост на цената във времето.

Банките постепенно избират методика „цена на привлечения ресурс“, което стабилизира лихвите по ипотеките около ниски нива и прави предварителното одобрение задължителен ход за кредитните купувачи. Подробности ще намерите тук: Банките избират „цена на привлечения ресурс“, а не ЮРИБОР: ипотеките остават около 2.5%.

Очаква се 2026 г. да донесе повече балансиране между търсене и предлагане, особено при проектите, които излизат с АК14 и АК16 в блок. Това често надува обемите на вписванията наведнъж и пренарежда пазара квартал по квартал – вижте анализа: АК14 и АК16, решенията често са взети години по-рано.

Варна – равномерен ръст и по-млади купувачи

Цените в морската столица се повишават средно с около 17% за 2025 г., относително равномерно при различните типове имоти. Хит остават квартали като Изгрев, Виница, Владиславово, Кайсиева градина, Левски и Чайка. Делът на ипотеките е около 40%, като повече от половината финансират над 80% от цената. Останалите близо 60% от сделките са в брой.

Инвестиционните покупки държат малко над 20%. Във Варна част от многостайните се монетизират сезонно благодарение на туризма, което подобрява възвръщаемостта при правилна локация и управление. Профилът на купувача се подмладява осезаемо – през второто полугодие средната възраст пада към 36 години.

Пловдив – столицата на ипотеките, но новото строителство набира инерция

Пловдив продължава да води по дял на сделки с кредит, въпреки че през втората половина на 2025 г. ипотеките намаляват с близо 10 процентни пункта и се равняват приблизително на половината от пазара. Новото строителство достига около 15% от сделките, с фокус върху Смирненски, Западен, Гребната база и Остромила. Активни остават Кючук Париж и Беломорски, а Тракия и Кършияка са традиционно най-желани.

Около 12% от трансакциите са къщи в града и около него, като Родопската яка и Южната дъга продължават да привличат семейства и инвеститори. Сделките се случват по-бързо отколкото в София и Варна – средно след около 4 огледа.

Тактики за 2026 – как да изпреварите пазара

За купувачи

Кешът дава позиция, но и кредитните клиенти могат да бъдат конкурентни с твърдо самоучастие, предварително банково одобрение и гъвкави срокове за сделка. При 2- и 3-стайни в добри микро локации огледайте повече варианти и реагирайте бързо, защото ликвидността е висока. Ако планирате отдаване, обърнете внимание на новите клаузи в договорите за наем, които обвързват плащането с минималната заплата – аргументи за и против тук: Наемът вързан за минималната заплата.

За продавачи

Точното ценообразуване е критично. Пазарът наказва надписаните оферти, а купувачите правят повече огледи и сравнения. Проектите, които излизат масово с АК14 и АК16, могат да пренасочат търсенето в квартала. Планирайте тайминга на излизане внимателно и подгответе документацията предварително за бързо финализиране.

За инвеститори

София – 2- и 3-стайни около метростанции и университети остават най-ликвидни. Варна – многостайни и добре управлявани сезонни стратегии могат да вдигнат доходността. Пловдив – ново строителство с разумни разсрочвания и добър микс от наематели. Ако търсите алтернативни формати за краткосрочни наеми и събития, следете интереса към куполни конструкции и леки проекти, включително извънградието: Търсенето на куполни къщи расте.

Какво да следим през следващите месеци

Очаква се повече нормализация между търсене и предлагане, без драматични движения при лихвите. Предстоящото евро поддържа апетита за сделки в брой, но в градовете с активни строителни цикли динамиката ще зависи от графиците на завършване. Ако се колебаете между апартамент и къща, вижте къде стои България спрямо Европа по тип жилище и как това се превежда на доходност и ликвидност в градски условия: Европейците живеят в къщи, градовете в апартаменти.

Пазарът в София, Варна и Пловдив влиза в 2026 г. с повече разум и по-малко еуфория. Който планира внимателно – финансиране, тайминг, продукт и локация – ще купи и ще продаде по-добре. Сцената е подредена, ходът е ваш.