Пазарът на апартаменти в САЩ се охлажда рязко – най-големият спад от 2012 г. и нови тактики за купувачи и продавачи

Ако гледате градски апартамент в САЩ, прозорецът за договаряне е по-отворен от десетилетие насам. Цените на апартаментите отстъпват, таксите растат, а предпочитанията на купувачите се местят към еднофамилните къщи – комбинация, която преобръща стратегиите на купувачи, продавачи и инвеститори.

Данните, които движат пазара

Цените на апартаментите са се понижили с 1,9% на годишна база през септември и октомври – най-големият спад от 2012 г., сочат данни на Intercontinental Exchange. Анализ на Zillow Group показва, че през ноември повече от един на всеки 10 апартамента е бил оценен под последната си продажна цена, а в девет метрополни зони делът надхвърля 25%.

На обратния полюс остават еднофамилните къщи, където цените продължават да растат благодарение на трайно ограниченото предлагане и силното предпочитание на купувачите. През ноември едва 4,5% от къщите са били оценени под последната им продажна цена, според Zillow.

Допълнителен натиск върху апартаментите идва от растящите месечни такси – от под 100 до над 1000 долара – които покриват застраховка, поддръжка и удобства. По-високите застрахователни премии и други оперативни разходи правят покупката по-малко достъпна, а финансирането е по-трудно в сгради с нужда от основни ремонти или недостатъчно застраховане.

Промяната в предпочитанията удря градските имоти

Много апартаменти са в централни локации, които изгубиха част от блясъка си в ерата на хибридната работа. Пазарът на втори домове, традиционно силен за апартаментите, също охладня, което допълнително намалява търсенето.

Продавачите реагират раздвоено. Почти 7% от листваните апартаменти са били изтеглени от пазара през септември – най-висок дял за този месец в данните на Redfin от 2015 г. насам. Изтеглените имоти обикновено са стояли на пазара над 120 дни, а близо 20% са били изложени на риск от продажба на загуба.

Как да играете този пазар

Купувачи

Позицията за преговори е по-силна от години. Проверявайте не само цената, а и финансовото здраве на етажната собственост – резерви, застраховка, планувани ремонти и евентуални извънредни вноски. Предварително обсъдете с кредитор изискванията за финансиране на конкретната сграда, за да избегнете изненади накрая.

Продавачи

Реалистичната цена и прозрачността са решаващи. Подгответе пълен пакет документи за сдружението, покажете ясен план за поддръжка и разяснете таксите. Ако интересът е слаб, работят тактики като покриване на част от разходите по закриване на сделката или временен буйдаун на лихвата за купувача. Ако не бързате, отдаването под наем може да е мост през периода на слаб интерес.

Инвеститори и наематели

Нетната доходност трябва да се преизчисли с коректни допускания за такси, застраховка и риска от капиталови разходи. Много собственици с ниски лихви или без ипотека могат да покриват разходите си чрез наем, посочва главният икономист на Zillow Миша Фишър, което вероятно ще увеличи предлагането на наеми в някои градски сегменти и ще отвори пространство за договаряне на наеми.

Голямата картина за стойността

Въпреки обратния вятър повечето собственици все още са на плюс спрямо момента на покупката – типичният апартамент се оценява с около 43% над последната му продажна цена, показват данни на Zillow. Разликата между апартаменти и еднофамилни къщи обаче се разширява. За участниците на пазара това означава по-прецизен подбор на активите – фокус върху сгради с силни финансови параметри, устойчиви такси и локации, които остават релевантни в новия ритъм на работа и живот.

Пазарът се пренарежда, но възможностите не изчезват. Те просто се местят – към добре управлявани сгради, към сделки с внимателно структурирано финансиране и към инвеститори, готови да влязат там, където другите се колебаят.