Наемите в София скачат с 20% през 2025, морските градове наваксват – 2026 тръгва по-умерено

След година на рязко поскъпване пазарът на наеми влиза в по-спокоен ритъм. В София двустайните вече държат около 600 евро месечно, в Пловдив – близо 450 евро, а във Варна и Бургас диапазонът е 400-500 евро. Брокери отчитат и 7% ръст на търсенето на жилища под наем през 2025, но очакванията за 2026 са за по-умерено движение около 5%.

Къде цените пламнаха и къде угасват

София продължава да води колоната – районите около университети и бърз градски транспорт са най-горещи. „Студентски град“ и „Център“ държат висок интерес, а добре поддържаните, напълно обзаведени жилища се отдават в рамките на дни.

Пловдив затвърждава статута си на втори по ликвидност пазар с ускорение в края на 2025 и силен старт на 2026 – детайлно в анализа ни Пловдив след еврото: 6038 сделки и +34% ръст. На морето картината се изравнява – Варна сменя скоростта – пазарът влиза в плато през 2026 с по-внимателни сделки и ръстове в рамките на едноцифреното.

Защо ръстът се охлажда през 2026

Пазарът привари ефекта от еврото още през 2024-2025 – най-големите скокове се случиха преди формални промени, както видяхме и в Хърватия. В началото на годината обичайно се прави преиндексация по инфлацията и преподписване на договори, но експертни очаквания сочат по-умерен ход и липса на стъпаловидни повишения. Натискът от високите цени на покупка остава, но доходността по отдаване се свива – вижте анализ за цените и наемите в ЕС и доходността.

Какво означава това за вас

Инвеститори и купувачи

Двуцифрените наемни скокове от 2025 не бива да са базовият ви сценарий за 2026. Строете модел с по-реалистична индексация от 3-5% и тест за чувствителност на заетостта. Локациите до метро, университети и работни хъбове остават най-ликвидни. Следете и регулаторни промени за сделки и данъци – ключовите ефекти върху оборота са обобщени тук: ДДС завой от 2026 и ефекти върху оборота.

Наемодатели

Преиндексирайте разумно – обвържете корекциите с официална инфлация и предлагайте по-дълги срокове срещу по-стабилни цени. Лек ъпгрейд на обзавеждането и енергийната ефективност често носи по-голям ефект върху наема от номинално вдигане на цената.

Наематели

Договаряйте фиксирана индексация и изискайте прозрачен разход за поддръжка. Разглеждайте периметри на 1-2 спирки от водещите зони – често пестят 50-100 евро без компромис с времето за придвижване. В регионален план държави като Гърция активират фискални мерки за домакинствата – следете новите режими и облекчения, които влияят на бюджетите.

Сигнали, които да следите през първото тримесечие

Скоростта на освободените жилища след преподписване, броя на офертите в зони около кампуси и динамиката на наемите в Пловдив и Варна ще зададат тона на пролетния сезон. Ако наличностите се задържат, ръстовете ще останат умерени. Ако вакантността падне бързо, високата ликвидност около университетски и транспортни артерии ще започне нов кръг на натиск върху цените.

Пазарът сменя предавка – от спринт към устойчиво темпо. Който чете правилно локацията и управлява риска в договорите, ще вземе преднина, без да плаща премията на паниката.