Купувачите се връщат на седалката на шофьора в САЩ – 62% от домовете под офертна цена, средна отстъпка 8%

Застинали продажби, но по-дълбоки отстъпки – американският жилищен пазар изпраща ясен сигнал към всички, които преговарят твърдо. Според Redfin, цитирани от WSJ, близо две трети от купувачите през 2025 са платили под обявената цена, а средната редукция при тези сделки е около 8% – най-голямата от 2012 г. насам.

Пазарът накланя везните към купувачите

След периода 2020-2022, когато свръхевтините ипотеки надуха конкуренцията между купувачите, балансът се обръща. По данни на Redfin през декември на пазара са стояли с над 600 хиляди повече продавачи в сравнение с купувачите – най-голямата разлика от 2013 г. насам на сезонно коригирана база. Резултатът е видим в офертите: подбивания на цените, кредити от продавача за разходи по сделката и финансиране на по-ниска лихва за купувача.

Лихвите в САЩ се оттеглиха от пиковете си на 2023, което раздвижи активността в края на годината, а продажбите на съществуващи жилища отчетоха най-силен месечен ръст от близо две години. Главният икономист на Redfin Дарил Фейруедър резюмира тренда просто: когато очакванията на продавачите изпреварват възможностите на купувачите, купувачите диктуват цената.

Как да използвате момента – тактики за 2026

Купувачи

Проверявайте историята на офертата и дните на пазара, изисквайте актуални сравними продажби и преговаряйте пакетно – цена плюс кредит от продавача за лихвен буйдаун или закриване на разходите. Връщат се клаузите за инспекция и ремонт, както и по-гъвкавите срокове за затваряне. При имоти с повече време на пазара целете отстъпки в диапазона, който пазарът вече валидира – около 8% при мотивирани продавачи.

Продавачи

Ценообразувайте реалистично още от ден 1, заложете стимули, които свалят месечната вноска на купувача, и следете конкурентните листинги на микрониво. По-бързо пренастройване на офертата носи по-добър нетен резултат от късни драстични редукции. Силната презентация и ясна документация остават задължителни.

Инвеститори

Фокус върху имоти с по-дълъг престой и неуспешни листинги, където вероятността за отстъпка и структуриране на сделка с кредит от продавача е по-голяма. Оценявайте доходността с актуални наеми и реалистични лихви, не със сценарии от 2021. В региони с нарастващо предлагане кап рейтовете вече изглеждат по-привлекателни.

Какво означава това за България

Пазарите са различни, но уроците са универсални – когато предлагането изпреварва търсенето, прецизната цена и стимулите решават сделките. В София цените задържат високи нива, но темпът на ръст се нормализира, а купувачите стават по-взискателни. Вижте детайли за ценовата динамика при двустайните и очакванията за 2026.

Строителната активност остава ключов фактор за баланса между търсене и предлагане. Пловдив изпреварва София по нови разрешителни – сигнал за бъдещ натиск върху цените и наемите и потенциални възможности за доходност през 2026.

В столицата финалът на 2025 беше най-силен досега, с устойчиво търсене въпреки по-малко разрешителни, което поддържа напрежение върху цените. В Бургас пазарът премина 9 000 сделки, но темпът се охлажда – сигнал за по-голямо поле за преговори.

Ако гледате и отвъд региона, Близкият изток предлага все по-ликвидни формати, включително токенизирани жилища в Дубай и рекордна активност на пазара там.

САЩ ни напомнят, че и в слаби години има силни сделки. Пазарът възнаграждава подготвените – онези, които четат данните, сравняват умно и преговарят целенасочено. Ако 2026 донесе повече съгласие между купувачи и продавачи, както очакват анализаторите, най-добрите резултати ще са за тези, които действат рано и стратегически.