Кранове на макс, кеш по масата: как историческият строителен бум ще пренареди пазара през 2026

Строителството натиска газта, а купувачите броят пари на място. България влезе в 2026 с втория най-голям обем започнато ново строителство за поне 22 години, само 2007 е била по-силна. Но след паническите покупки през 2025 пазарът сменя скоростите – повече оферти, по-разумно търсене, стабилни лихви и силно поскъпнали строителни разходи. Точно тук ще се реши дали цените ще продължат да катерят или ще влязат в плато.

Стартове на максимум, разрешителните изостават

Новите сгради за 2025 идват с РЗП от 8.6 млн. кв. м, ръст 7.5% на годишна база. Двигателите са ясни – влизането в еврозоната, по-високи доходи, евтино финансиране и дефицит на съвременни жилища. Въпреки това, забавените разрешителни и блокирани общински процеси задържат още потенциал. Ако административните бариери бяха по-ниски, стартовете вероятно щяха да са още по-високи, коментират от регистъра за ново строителство.

Материали и труд поскъпват – как това влиза в крайната цена

Строително-монтажните дейности поскъпнаха 15-18% през 2025 и натискът не е свършил. Очакванията са тенденцията да продължи и през 2026, подгрята и от въвеждането на еврото. Прибавете по-високите цени на труда и получавате рецепта за по-скъпи нови жилища. Рискът е пазарът да стигне границата на платежоспособността в някои сегменти, което ще изравнява темпото.

Пари в тухли: рязък скок на кешовите сделки

В София делът на покупките без ипотека се вдигна от около 30% средата на 2025 до близо 45% в края на годината. Подобна картина се вижда и в Пловдив. Евроинтеграцията даде силен тласък – много купувачи предпочетоха да конвертират спестяванията в имот, за да избегнат несигурности по банковите условия и в очакване на по-високи цени след въвеждането на еврото, посочват от големите агенции.

Лихви и ликвидност: комфорт за купувачите, но без еуфория

Снижени минимални резерви освободиха значителна ликвидност в банковата система и поддържат ипотеките около 3-3.5%. В същото време предлагането на имоти расте. Комбинацията означава повече избор и по-твърда позиция за преговор от страна на купувача, но не и разпродажби. Анализите очакват 5-10% ценови ръст след пика 2024-2025, без двуцифрени скокове.

Уроци от Хърватия и какво следва за България

Преди еврото Хърватия видя 17-20% годишно поскъпване, а след въвеждането темпът се охлади до 11-13%, последвано от спад в броя сделки заради бариерата на местната платежоспособност и повече чужд интерес в крайбрежните райони. У нас София затвори 2025 със средни 2487 евро на кв. м и +23.49% на годишна база, а в „Оборище“ цените вече се катерят към 3765 евро на кв. м. Недостигът на парцели избутва проекти към индустриални зони, което ще променя картата на новото строителство.

Град по град: къде да се позиционирате

София

Повече оферти, по-спокоен наемен пазар и активни кеш купувачи. При инвестиционни покупки гледайте доходността – наемите скочиха силно през 2025, а 2026 започва по-умерено. Вижте детайлите и нивата в столицата тук – наемите в София.

Пловдив

Инерцията от Q4 2025 остава, но пазарът already награждава локация, проект и етап на строеж, а не всяка оферта. Прочетете как градът се пренастройва след еврото – Пловдив след еврото.

Варна и морето

След двуцифрения 2025, Варна влиза в плато с очаквани 3-8% поскъпване и по-внимателни сделки. Детайли и тактики – пазарът във Варна. Курортите усещат освобождаване на портфейли от руски собственици, което отваря примамливи входни точки за нови купувачи – вижте анализа ни за руския изход от българските имоти.

Големият парадокс: много сгради, малко обитатели

В страната има около 2.1 млн. жилищни сгради с над 4.2 млн. жилища, но обитаваните са едва 54.3%. Почти половината сгради са необитаеми, като дялът им расте. Това оголва демографските разлики и вътрешната миграция към големите градове, но носи и нишови възможности – реновации, обединения на имоти и проекти за наем в градовете с работни места. Ликвидността остава ключът, особено извън основните агломерации.

Рискове и възможности за 2026

Натискът от разходите ще държи новото строителство скъпо, но по-високото предлагане и по-умереното търсене ще пречат на нов двуцифрен скок. Купувачите с кеш имат предимство в преговорите, ипотечните купувачи ползват стабилни лихви. Инвеститорите да следят наемната доходност и заетостта, защото наемният пазар се нормализира след силния 2025. Международният фон също охладнява, което може да натисне имотните капитали да търсят стабилни пазари – пример е охлаждането в Китай.

Кратката версия е проста – 2026 ще награди подготовката. Купувайте с ясна стратегия и буфер, продавайте премиум продукт с доказуема стойност, инвестирайте там, където наемният поток и ликвидността са на ваша страна. Строителните кранове работят, но цената на грешките расте още по-бързо.