Европейците живеят в къщи, градовете в апартаменти, а българският пазар стои на кръстопът

Данните на Eurostat за 2024 подчертават нещо, което ежедневно виждам на огледи и преговори. Европа обича къщи, градовете натискат към апартаменти, а България държи висока собственост, но често на цената на компромис с комфорт и енергийна ефективност. Тази комбинация вече пренарежда търсенето и цените по коренно различен начин от преди 5 години.

Европа е в къщи, градът е в апартаменти

В ЕС 51% живеят в къщи и 48% в апартаменти. В градските зони обаче 73% са в апартаменти, докато в селските 83% са в къщи. Източна Европа води по собственост – Румъния 94%, Словакия 93%, Унгария 92%, България 86%. Германия е контрапункт с 53% наематели – пазарът там е институционален и предвидим, което улеснява наема като дългосрочно решение.

На терен у нас тази дуалност се вижда ясно. В София, Пловдив и Варна купувачите на апартаменти гонят транспорт и услуги, а в периферията и селата около тях търсенето на къщи с двор расте заради пространство и независимост. Две различни публика, две различни икономики на сделките.

Българският парадокс, висок процент собственици, нисък комфорт

Средно в ЕС има 1.7 стаи на човек, но в Румъния и Словакия са 1.1. Нашият проблем е друг – пренаселеността удря 34% от хората в България, а 19% казват, че не могат да поддържат дома си достатъчно топъл. Това не е просто статистика, а ежедневни откази от сделки заради студени апартаменти на последен етаж или къщи с фасада без изолация и тънки плочи.

При старите сгради клиентите вече плащат за саниране и локация, не за годината на строеж. Подценяването на енергийното досие компрометира продажната цена. Вижте как панелните жилища държат ниво, но не прощават грешки по поддръжка и локация – панелките поскъпват, но не прощават грешки.

Къщата с двор се завръща, но сметката е друга

През последните две години все повече семейства заменят тристаен в града с къща в селата по ринговете. Сделката рядко се срива заради цена, по-често пада заради разходите след покупката – септична система, нов покрив, изолация, отопление и ток. Там където има газ, интересът е стабилен. Където няма, термопомпа и солидна изолация стават задължителни, иначе сметките изяждат бюджета.

Ремонтната сметка вече е ключов фактор в преговорите. Качествен ремонт на двустаен под 40 хил. евро е изключение – вижте бюджетите и сроковете. Дори шпакловката на двустаен вече е 7–8 хил. лв. за 1–2 седмици работа с екип – сравнение майстор срещу DIY. При къщите умножете това по два за огради, дворове и покриви.

Цени, лихви и защо сделките се случват въпреки всичко

Цените на жилищата в ЕС са скочили с 53% от 2010 до 2024. При нас картината е две скорости – добре свързаните квартали и санираните сгради растат устойчиво, докато компромисните локации стоят статични и разчитат на по-нисък билет. Лихвите не спират пазара, защото банките масово работят с методика цена на привлечения ресурс, а не EURIBOR и ипотеките остават около 2.5% – подробности тук. Когато няма лихвен шок, решаващи стават техническото състояние, енергийните сметки и транспортната достъпност.

Инфраструктурата вече премества стойност квартал по квартал. Пробиви, отчуждавания и нови развръзки променят хоризонта на цените и сроковете – вижте ефектите около Централна гара. Инвеститорите, които четат навреме плановете на общините, влизат преди масата.

Екологията влиза в оценката, не само в сметките

Домкинствата в ЕС генерират средно 607 кг емисии на глава от отопление и охлаждане. Тежките примери като Люксембург стигат 1257 кг, докато Швеция е на 29 кг заради дълбока реновация и нисковъглеродни системи. В български контекст това е директен аргумент в преговори. Къща с термопомпа и топла обвивка продава по-бързо и с по-малък дисконт, отколкото аналог без изолация и с камина на дърва.

Как да играете според терена

При апартаменти в големите градове търсете близост до метро или ключов градски транспорт, санирана фасада, доказуеми разходи за отопление и минимум 1.7 стаи на човек за да избегнете пренаселване. За семействата това често значи три спални вместо компромисен двустаен с прегради.

При къщи около градовете гледайте мощност на електрическо захранване, газификация или реалистичен план за термопомпа, покрив и дренажи, канализация или качествена септична система, оптичен интернет и училищни линии. Локациите по бъдещи транспортни коридори носят бонус възвръщаемост.

Проверки преди оферта

• Енергиен одит и сметки за 2 сезона, не само зимата
• Статут, партиди и сервитути, включително ВиК и електро
• Планове за инфраструктура и отчуждавания в района
• Бюджет за ремонт с калкулация по позиции и срокове
• Съседна среда, шум, паркиране и реални пешеходни маршрути

Европа може да живее в къщи, но нашите градове диктуват апартаменти, а сметките за енергия и ремонт вече са толкова важни, колкото и локацията. Там където квадратът е еднакво скъп, печели домът, който е по-топъл, по-тих и по-добре свързан. Ако планирате ход през 2026, тествайте имота с тези филтри. В сделките, които затварям напоследък, именно те правят разликата между компромис и дом.