АК14 и АК16 ‘надуват’ обемите наведнъж: решенията често са взети години по-рано

• София прескача 40 000 сделки през 2025 г., на милиметри от рекорда от 2008 г.
• АК14 и АК16 концентрират вписванията и изкривяват тримесечните пикове при новото строителство
• Ипотеките се превръщат в двигател – около 60% дял в София срещу 30% за страната

Ако последното тримесечие ви изглежда като ускорение до червената линия, не бъркайте газта с реалния въртящ момент. В пазар, в който новите сгради се изповядват накуп при АК14 и АК16, статистиката се надува наведнъж, а решението на купувача често е взето година, понякога две по-рано. Това обяснява защо виждаме внезапни скокове в обемите точно когато се раздават ключовете.

Новото строителство пристига накуп, а числата изглеждат „по-дебели“

При предварителните продажби купувачът решава в ранна фаза, но вписването минава чак когато сградата стигне АК14 или АК16. Резултатът е добре познат – цели десетки сделки се появяват в регистрите в рамките на седмици, макар че парите и намерението са били ангажирани отдавна. Не бъркайте този административен пик с рязко ново търсене.

Как да четете правилно данните, ако купувате или продавате ново строителство:

Първо, гледайте тръбопровода, не само крановете. Разрешения за строеж, започнато ново строителство, етапи на изпълнение и банкови схеми показват колко от „утрешните“ сделки вече са заключени. Второ, сравнявайте квартали с различни стартови години на проектите. Трето, проверявайте при кого е кредитната линия – банките често са индикатор за дисциплина по срокове и качество на документацията.

Ако темата ви е приоритет, вижте свързан анализ за ново строителство и етапи на изповядване, както и ефектите от еврозоната върху времето на сделки.

Еврозоната раздвижи портфейлите, но не подменя фундаментите

Краят на 2025 г. донесе двоен импулс. Националният пазар ускори през Q4 с 11,2% ръст на сделките, докато ипотеките за страната скочиха с 23% за тримесечието. Това рядко е знак за чакане – напротив, купувачите ускориха входа. В София годишният ръст на сделките достигна 15,2% и столицата подмина 40 000 вписвания, задавайки‑тона на активен 2026 г.

Посланието към купувачи и инвеститори е ясно: ликвидност има, но „лесните“ входове намаляват. Ако планирате оборот през 2026 г., заковете финансирането рано, тествайте чувствителност на доходността при +100 базисни пункта и следете разсрочените схеми при строителите. Повече по темата – Варна сменя скоростта: по-внимателни сделки и темпо през 2026.

София 2025 в числа, които имат тежест

Четири поредни тримесечия нагоре и 12 156 сделки в Q4

Пазарът на столицата завърши с над 40 000 сделки – почти равно с пика през 2008 г. Разликата с тогава е структурата. Днес двигателят са банки, срокове и доходи, не „горещи“ обяви и моментен шум. Около 60% от сделките в София вървят с ипотека, докато за страната делът е около 30%. По-високите цени и доходи, плюс постоянният инвеститорски интерес към столицата, правят банковия ресурс системен елемент от механиката на пазара.

Изводът: цените се крепят на платежоспособно търсене, а не на еднократни спекулативни вълни. За продавачите това значи да играят с точна документация и ясна стратегия за банкируеми имоти. За купувачите – да не разчитат, че „ще падне изведнъж“, а да оптимизират входния момент спрямо финансирането.

Малкият капитал не е пречка, ако влезете през правилната врата

„Зеленото“ може да стане „червено“, ако се влезе без проверка, но при дисциплина е отличен трамплин. Широко използваните схеми 10-90 или 20-80 позволяват участие с по-нисък начален ресурс, като потенциалът за ръст се реализира до актуването и предаването. Ключът е в локация, репутация на строителя, адвокатски преглед и реалистичен график. Повече насоки за инвестиране с малък капитал и къде да търсите оферти онлайн – най-добрите сайтове и портали за имоти.

Други работещи входове без „цял апартамент на гръб“: прехвърляне на договор по предварителна сделка срещу премия при намерен купувач, партньорство тип заем срещу организирана от вас стойност и процес, управление тип rent to rent с добавена стойност чрез функционално обзавеждане и продуктова стратегия. За съвсем нисък праг – паркоместа, гаражи или малки складове със сходна доходност и по-бърз оборот.

Има и път с диверсификация – платформи за колективно финансиране на имотни проекти, където влизате с малки суми в професионално управлявани сделки. Там решаващи са обезпечението, опитът на оператора и правилата за излизане.

Пазарът се структурира, а това вдига летвата

За брокерите часовникът тиктака към нов набор умения – финанси, ипотечни процеси, инвестиционни модели, работа с данни. Сделките вече се печелят не с „още една обява“, а с превод на сложната картина на езика на конкретната цел на клиента. За инвеститорите сигналът е сходен – възвръщаемостта идва от продукт и процес, не само от хваната цена.

Какво да правите утре сутрин

Измерете риска си към лихвени движения и фиксирайте условия с банка преди избор на имот. При ново строителство, изисквайте график, клаузи за забавяне и опции за финансиране на АК14, и отчетете данъчния завой по ДДС от 2026. Ако капиталът е малък, влезте през ниша с бърза обратимост и учете чрез действие – две малки сделки ви купуват билет за по-голямата игра. И най-важното, четете статистиката плахо, но мислете смело – АК14 и АК16 изкривяват момента, но не променят тренда. Пазарът е активен, конкурентен и изплаща дисциплината по-добре от импулса.